县级供电企业房产税城镇土地使用税纳税与筹划[2]
简介：县级供电企业由于生产经营的特点占有较多的房产、土地，且分布分散、广泛，形态多样。外部经营环境的变化，县级供电企业的经营压力越来越大，房产税和城镇土地使用税对县级供电企业的效益的影响也凸显出来。房产税、土地使用税属地方小税种，虽然它总额不是很大，但细扣起来，也能取得 ...
5．纳税义务发生时间。将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税，其余均从次月起缴纳。把握这个时间节点，可以准确计算当年内变化的房产应缴纳的房产税。对年度内变化的房产按实际应纳税月份比例计算应纳税款。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到实物或权利状态发生变化的当月末。
6．减免税的适用。
（1）职工宿舍楼暂免税。按财税[2000]125号第一条，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；……暂免征收房产税。
（2）宗地容积率低于0.5的优惠。财税[2010]121号第三条规定宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
如实际建设面积为912平方米，土地的总面积为3787平方米，容积率<0.5，土地的总价值为320030元，房屋原来的价值（不含土地价值）是25万元，房产税计税原值=房屋不含地价原值+每平米地价×厂房建筑面积×2=250000+（320030÷3787）×912×2。
（3）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；
（4）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
（5）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。
二、城镇土地使用税
税法规定在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依法缴纳土地使用税。
1．土地的概念：包括企业拥有使用权的土地和企业所占有的土地。
2．征税范围：为城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。同房产税的征税范围相同。
3．计税依据：城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据。全年应纳税额＝实际占用应税土地面积×适用税额。如纳税人与其它单位或个人共同拥有土地使用权的， 应按各自实际占用的土地面积分别计算缴纳土地使用税。凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。县级供电企业如果有条件、有机会组织测定土地面积，取得税务机关认可的，按实际测定面积将会有利于企业。因为供电企业征地受各种因素的影响存在较多的无效征地，往往征用的面积大于实际占用的面积。测量时以企业围墙以内，企业实际占用面积为准缴纳土地使用税，企业可充分运用这一政策。
4．适用差别定额税率。城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。要根据当地城市规划部门的规划，正确确定土地的类别，适用恰当的定额税率。可与税务部门进行沟通，对一些处于边界的土地正确确定土地的类别，适用准确税率。
5．征收期限。按年征收，分期缴纳。如果有可能最大限度地分期缴纳，推迟现金流出企业的时间。
6．纳税义务发生时间。从当月起交税的，如填海、开荒山整治的土地和废弃地的用地自使用之日起开始。纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到实物或权利状态发生变化的当月末。
7．减免税的适用。
（1）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。
（2）变电站及线路通道占用的土地不缴纳土地使用税。国税地字（1989）第13号第三条对供电部门的输电线路用地、变电站用地，免征土地使用税。
（3）国税地字〔1989〕140号第十三条，对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。
（4）对独立于房产的地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
从实际工作来看，只要严格按会计准则、会计制度对基建类会计业务进行处理并结合税法对房产税、土地使用税的规定进行合理筹划，在纳税申报中认真对照上述规范进行操作，就能成功取得纳税筹划的成效。
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