关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究-会计论文发表财会论文发表财务论文发表网高级会计师评审财务论文高会评审职称评定评审论文发表网站-财会论文网

目前，国家加大了对房地产行业的宏观调控，使房地产企业发展面临较为严峻的政策形势。同时，房地产行业资金密集性的特点极易使房地产企业产生财务风险。如何有效规避和控制财务风险，是房地产企业在发展过程中亟待解决的现实问题。
　　笔者认为，房地产企业的财务风险为：房地产企业在经营活动中，由于外部环境和内部条件发生各种难以预料或控制的变化，从而导致房地产企业财务状况的恶化和经营成果的降低。
　　一、房地产企业财务风险的构成
　　根据房地产企业财务风险的定义，按照来源不同可以将财务风险划分为：投资风险、筹资风险、利率风险及营运风险等。
　　1．投资风险
　　房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。房地产企业在追求投资回报的时候，因信息收集不完整、项目前期论证不充分、决策过程考虑不够周全、对项目所在地政策把握不准等原因，存在投资回报损失甚至投资本金损失的风险。
　　2．筹资风险
　　指房地产企业无法筹集足够的资金以保证项目顺利推进或无法偿还到期债务本息，造成财务状况恶化，致使房地产企业面临着预期投资回报下降的可能性。
　　3．利率风险
　　利率的变化对房地产企业主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益；二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加房地产企业的资金成本，加重其债务负担，进而对投资回报产生较大的影响。
　　4．营运风险
　　一是房地产项目公司管控风险。随着房地产企业项目的逐渐增多和市场区域跨度的增大，如果对各项目公司监管制度不完善、重大事项决策制度不健全，都可能会给项目运营带来风险和损失。二是销售风险。受国家政策调控和宏观经济运行变化的影响，国内楼市变化复杂，如果项目产品定位不准确或者对市场行情把握不准确，就会造成产品成交量下降、销售缓慢、投资回收期变长等问题。三是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏对成本的有效控制或者缺乏降低成本的方法，将可能导致开发成本超过同行业平均水平或者超过企业自身的概预算水平，使得企业在市场竞争过程缺乏竞争优势。
　　二、房地产企业财务风险的成因
　　从现实情况来看，房地产企业的财务风险成因分为外部因素和内部因素。
　　（一）外部因素
　　企业财务活动所处的环境包括自然环境、政治环境、经济环境等，它们存在于企业之外，但会对企业的财务活动产生重大影响。就国内房地产企业而言，自然环境和政治环境相对稳定，而经济环境的变化对房地产企业的影响较大。国内经济环境的变化主要包括产业结构、国民生产总值增长情况、经济周期的波动、国际收支与汇率、货币政策、通货膨胀与就业、工资水平等诸多方面。这些因素的变动会导致房地产企业外部环境的不确定性，势必会对房地产企业经营和财务状况产生重大影响，从而带来财务风险。
　　（二）内部因素
　　房地产企业在行业特征、经营模式、资本结构、组织结构方面的特点，决定了房地产企业在财务风险管理方面的独特性。
　　1．行业和经营特征方面
　　房地产业作为资金密集型行业，其开发投入具有产品开发周期长、资产周转慢、资产风险高的特征。房地产开发要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过相当长的时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，风险也就越大。
　　2．资本结构方面
　　房地产企业的资金一般是由自有资金、金融机构借款、销售回款、经营性欠款等四部分组成。目前，房地产企业自有资金的占比不高，债务资本往往占企业全部资金来源的70%以上，有的甚至更高。房地产企业一般是用自有资金购买土地，再将土地作为抵押品向银行贷款用于房地产的开发，债务资本占资本结构的比例越高，财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大，伴随其产生的财务风险也会越大，一旦销售受阻，开发周期延长，企业将面临资金链收紧甚至断裂的危险。
　　3．组织架构方面
　　大多数房地产企业都按照房地产开发项目设立相应的项目公司。项目公司的设立给企业管理带来一定的好处，通过集权与分权、目标与绩效考核等方式最大限度的调动了项目公司的主观能动性。但是同时，也增加了房地产企业管理的风险。
　　三、房地产企业财务风险的防范措施
　　（一）通过建立与优化财务战略防范财务风险
　　财务战略服从于企业战略，又制约着企业战略，企业战略必须有相应的财务战略来配合，根据企业战略总体规划制定出与之适应的财务战略和措施，通过战略规划引导企业，只有这样才能促进企业的健康持续发展。房地产企业应在对国内房地产宏观环境、行业环境和企业的发展现状进行重点分析的基础上，根据企业战略、企业现有资源、面临的内外部环境，结合财务战略理论以及企业未来几年的经营预测，合理科学地制定财务战略。
　　（二）通过建立预警系统防范财务风险
　　建立房地产企业的财务预警系统，就是通过设置并研究一些敏感性财务指标的变化，对企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力等有代表性指标进行重点分析，利用财务、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等定性与定量的方法，发现企业存在的风险，向管理者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务风险进行预测或预报，采取相应的措施规避和控制财务风险。
　　（三）通过加强投资管理防范财务风险
　　房地产项目投资大、周期长，投资回报容易受内外部因素的影响而产生波动，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。因此，房地产企业必须加强项目投资管理，加强投资风险的控制，确保目标整体投资回报的实现。房地产企业要从投资立项、投资审批、营运管理、过程监控、投资后评价、档案管理等环节建立投资管理业务流程，加强投资全过程的管理工作，努力降低投资风险。

责任编辑：

参与评论