2006年2月15日财政部颁布的新会计准则，标志着我国与国际惯例趋同的会计准则体系正式建立。为适应经济客观发展的需要，公允价值的应用成为了新会计准则一大亮点，在这38项具体准则中，有17项涉及公允价值，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了这一点。本文拟在阐述公允价值与投资性房地产的基本概念并分析公允价值计量对投资性房地产的影响的基础上，提出公允价值在投资性房地产中有效运用的相关措施。
一、公允价值与投资性房地产的基本概念
“公允价值”这一概念来源于美国，早在1953年，美国会计程序委员会就提出了公允价值，随着经济和金融市场环境的变化，公允价值逐渐被社会各界重视，其应用范围从金融工具扩大到非金融工具和负债的确定，并逐渐运用到日常交易中，成为计量体系中的第五种计量属性。美国财务会计准则委员会(FASB)在2004年6月发布的《公允价值计量》征求意见稿中，认为公允价值是“资产或负债在熟悉情况、没有关联的意愿参与者的当前交易中进行交换的价格”。我国财政部将其定义为“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。同时，我国新准则体系在结合中国资本市场的实际情况下，严格规范了运用公允价值的前提条件，即——公允价值能够可靠计量，并且还规定投资性房地产的后续支出应首选成本法计量，公允价值次之；还规定，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这是公允价值在现实企业环境中发挥作用的制度性安排，也是规范投资性房地产核算的保证。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它是一种经营活动，并且在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所和房地产企业开发用于销售的房地产，《企业会计准则第3号》明确界定了投资性房地产的范围：(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。在新会计准则中，投资性房地产的核算有两种计量模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式，并且规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的情况下，才能对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。在公允价值计量模式下，投资性房地产不需要计提折旧或进行摊销，并在资产负债表日投资性房地产的公允价值的基础上调整其入账价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。与过去将投资性房地产以历史成本计入固定资产相比，公允价值的引入，贯彻了决策有用这一价值理念，提高了会计信息的相关性，真实、客观地反映了当前价值。
二、公允价值计量对投资性房地产的影响
１．从宏观角度来看，投资性房地产价值随企业宏观环境变化而变化，并体现在宏观税收上，从而更利于国家进行宏观经济的调控。当经济形势好的时候，投资性房地产企业价值也会随之增加，并且在表内进行反映，增值部分计入当年的利润表，企业将缴纳更多的所得税，从而真实反映社会经济发展现状，体现社会公平。同时，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧或进行摊销，成本法下的折旧抵税便不存在。相比之下，这种方式将能在一定程度上通过税收杠杆来遏制房地产市场的投机行为，从而控制投资性房地产市场的泡沫经济，增强房地产市场的稳定性。
２．从微观角度来看，随着经济环境的日益复杂化，公允价值的采用对投资性房地产企业方方面面的影响都比较大。首先是公允价值的实施效果，对投资性房地产采用公允价值计量能更好地反映企业的实际价值和盈利水平，从而增加上市公司资产增值的透明度，拓宽企业的融资渠道，发挥资本市场在社会资源配置中的优势作用。
其次是投资性房地产公允价值的取得，在确定公允价值时，需充分考虑其取得成本，新会计准则列举了下面三种方法：（1）活跃市场上存在着与投资性房地产有相同或相近地理位置和资产状况以及有类似租赁合同的房地产，在确定投资性房地产的公允价值时，可以参照类似房地产的现行市场价格。（2）活跃市场上存在着与投资性房地产有不同地理位置和资产状况的房地产。在估计投资性房地产的公允价值时，可以参照不同地理位置和资产状况的房地产的现行市场价格。（3）最近期间房地产市场交易不活跃，但是房地产市场上存在着与投资性房地产同类或类似的其他房地产的最近交易价格，在估计投资性房地产的公允价值时，可以参照此类房地产最近交易价格。从上述三种方法可以看出，公允价值要发挥其优势作用，在公允价值确定方面，需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构。由于我国市场不够成熟，公允价值的取得毫无疑问会增加企业的成本，因此在运用时应综合各种因素来选择合理有效的评估方法。
最后是投资性房地产的减值，在公允价值计量模式下，投资性房地产不需要进行折旧计提和摊销，但是应考虑市场环境下资产价值的变化问题。在投资性房地产的后续计量中，投资性房地产的公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益，这样在房地产市场波动较大的情况下，企业利润往往会随之受到影响，企业利润不确定性较大，从而不利于企业持续稳定的发展。因此，企业应考虑市场波动对利润的影响，合理估计公允价值，加强风险管理，增加投资者对企业的信心。
三、公允价值在投资性房地产中的应用
公允价值引入我国投资性房地产是有条件、有步骤、谨慎的，特别是在当前的会计环境下，公允价值对企业的影响仍存在诸多不足，但是，公允价值取代历史成本将成为时代发展的必然趋势。在会计信息质量特征方面，公允价值更能体现相关性和实质重于形式的原则，它符合相关性、客观性、真实性、一致性、可比性等会计原则，反映的会计信息也更利于信息使用者的投资决策。然而由于我国市场的不成熟，公允价值对企业的不利影响也是显著的，因此，公允价值在投资性房地产中的应用应从下面几个方面进行完善。
1．增强市场交易的公平、公正，加快市场信息数据库建设。一方面，公允价值来源于公开的市场信息，因此，一个公平、公正的交易平台是其有效运用的基础，就中国目前的市场环境而言，建立多层次、高效率的资本市场，扩大债券市场、票据市场、外汇市场、黄金等贵金属市场，在充分竞争的生产资料市场和二手交易市场，使公允价值能客观、及时、经济地取得，是公允价值在我国投资性房地产市场有效应用的保证；另一方面，政府应当加快市场价格信息数据库的搜集和整理，同时增加市场价格信息的公开化、实时化，以利于交易双方能够获得相对公允的市价信息，从而更便于公允价值定价的适当、合理性。
2．优化评估方法，发展资产评估行业。公允价值的确定离不开资产评估方法的选择，特别是在不成熟市场中，价值评估在其运用中发挥着很大的作用。评估业务越规范，评估方法越恰当，评估人员素质越高，评估质量就越好，公允价值计量的真实性和可靠性就越强。同时，在评估方法的选择上，还需引入先进的估值模型和方法，使公允价值建立在科学合理基础上。如：净现值法（NPV）、建立各因素对房地产价格影响机制的定量分析模型——BP人工神经网络模型、充分估测环境影响效果的Hedonic住宅价格模型等。
3．强化道德教育和执业能力教育，提高员工素质。公允价值受市场的影响，会涉及大量的职业判断，因此，公允价值要得到合理的估计和运用，需依靠具有现代会计职业理念的高素质从业人员。转变会计人员的传统计量观念，不断加强会计人员的后续培训工作，全面提高会计人员的执业技能，这是公允价值有效应用的必备条件。此外，在职业判断中，公允价值的计量会存在大量不确定因素，这为企业操纵利润提供了机会。加强会计人员的职业道德教育，从人的主观思想入手，消除利润操纵动机，从根本上杜绝利用公允价值操纵利润行为的发生。
4．强化监管力度，优化公司治理结构。公允价值在我国应用的环境还不够成熟，企业利用公允价值进行利润操纵和盈余管理的事件屡屡发生，建立独立的会计监督管理体系，严格会计业务的监督和控制，明确舞弊主体的法律责任，加大会计舞弊行为的惩罚力度是很有必要的。一方面，强化社会审计工作，加大国家监督机构、证监会、国家审计部门等的监督范围及力度，对投资性房地产企业进行定期的抽查和评审，防止利润操纵行为的发生；另一方面，需要优化公司治理结构，发挥独立董事、审计委员会的监督作用，以使企业的管理层在运用资本的同时承担相应的责任。
5．改进公允价值披露要求，强化风险管理。公允价值披露是信息使用者了解企业财务经营情况的重要渠道，特别是美国次贷危机所引发的全球金融危机，公允价值一度被指责为此次危机的元凶，房地产金融市场的动荡，对投资性房地产的影响也是巨大的，公允价值变动使得企业利润极其不稳定。因此，完善公允价值披露模式是众多投资者了解企业真实状况的关键，同时将风险价值披露模式引入我国投资性房地产，弥补了公允价值模式中对风险披露的不足，强化了企业的风险管理。
关于公允价值计量模式下投资性房地产的研究
简介：2006年2月15日财政部颁布的新会计准则，标志着我国与国际惯例趋同的会计准则体系正式建立。为适应经济客观发展的需要，公允价值的应用成为了新会计准则一大亮点，在这38项具体准则中，有17项涉及公允价值，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了这一点。本文拟在 ...
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