对于一般企业来说，房产税属于小税种，涉及的问题也相对简单。但是对于以自持出租为主的商业地产集团而言，房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种。由于对房产税的一些规定相对模糊，笔者结合案例对几个疑难问题进行探讨。
一、案例介绍
甲公司是以开发自持型商业地产为主的商业地产集团公司，按照当地规定，从价计征时允许减除30%后余值征税。甲公司的A商业项目与客户签订租期二年（2008年1月1日至2009年12月31日）的租赁合同，租金总额2 400万元，但前三个月免租，甲公司从2008年4月1日从租缴纳房产税，每月缴纳2 400÷21×12%=13.71（万元），2008年累计缴纳13.71×9=123.43（万元）。甲公司的B商业项目地上建筑面积10 000平方米，土地成本20 000万元。地上建筑物由乙公司代建，乙公司迟迟未与甲公司办理决算手续，因而甲公司地上建筑物的账面成本为0，同时B项目已交付使用，并办出产权证。甲公司按账面土地成本20 000万元缴纳房产税，每季缴纳20 000×（1-30%）×1.2%÷4=42（万元）。甲公司在C商业项目单独建造地下车库（非人防工程）2 000平方米，地下占地面积1 000平方米，成本2 000万元，地下车库上有甲公司物业用房，占地面积100平方米。根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）第二条之规定，甲公司按地下建筑物建造成本的7折（即1 400万元）作为房产原值交缴房产税， 每季缴纳2 000×0.7×（1-30%）×1.2%÷4=2.94（万元）。
二、观点交锋
1.免租期如何缴纳房产税
税务机关认为，免租期也应缴纳房产税，因此对于甲公司的A商业项目，应将2 400万元租金分摊在含免租期在内的24个月内缴纳，即2008年应缴纳房产税为2 400÷2×12%=144（万元），甲公司需补缴144-123.43=20.57（万元）。
甲公司税务师经过研究后认为，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第七条之规定“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。”甲公司免租期内的房产税应由客户缴纳，甲公司不是免租期内的纳税义务人，因而也不存在补税的问题。而税务机关认为，使用人只是“代缴纳”，真正的缴纳人应该还是出租人。
2.未入账的房产如何缴纳房产税
税务机关认为，根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条之规定“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”甲公司没有按照国家会计制度规定核算B项目地上建筑物的成本，因而税务机关可以重新评估，要求甲公司建筑成本按2 000元/平方米的评估价计算，补缴房产税2 000×10 000×（1－30%）×1.2%÷10 000=16.8（万元）。
甲公司税务师认为，决算迟迟不出、地上建筑物建造成本难以确定，是由于经营上的一些非可控因素造成的，这是正常经营结果的反应，甲公司并没有不按国家会计制度规定核算房屋原值，因而也不适用于重新评估，不存在补税的问题。
3.地下建筑物如何缴纳房产税
