浅析房地产开发成本控制[2]
简介：近年来房地产行业的投资特别旺盛，房地产行业已然成为我国国民经济的支柱产业。针对房地产市场过热的现象，我国政府采取宏观调控的措施，对其进行整改，房地产开发企业必将迎来“大整合”时期。随着房地产市场竞争不断加剧，房地产开发成本控制的重要性越来越明显，已逐渐成为各房地 ...
(二)项目设计阶段
根据房地产开发项目测算数据的统计结果，设计费在开发项目建设费用中所占的比重较小，一般只占到建安成本的2%-3%，施工阶段占用的费用最高。针对这种现象，房地产开发商往往认为只要加强此阶段的成本控制就可以达到节约成本的目的。但事实却并非如此，规划设计方案在整个开发项目中的作用是决定性的，因为后期所耗费的成本都是按照之前确定的设计方案进行的。所以规划设计方案质量的高低，直接决定了项目施工成本、项目建设周期、建设成本、项目质量以及项目将来所带来的经济效益。因此，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是非常重要的，此阶段进行控制造价成本也会产生事半功倍的效果。规划设计阶段的成本控制可以从以下几点进行：第一，将设计前的投资估算控制做好；第二，初步设计要重视对方案的选择；第三，进行纵向控制，所谓的纵向控制就是随着不同设计阶段的不断深入，需要从初步市场调查、可行性研究、技术设计直到施工图的设计、限额设计这几个阶段层层递进。
(三)项目招投标阶段
1．编制正规的招标文件
招标文件的编制需要正规，这就需要造价管理人员广泛收集各类数据资料，针对收集的资料利用技术手段对其进行筛选和分析，通过分析结果选择影响工程造价的重要因素，针对这些重要因素进行进一步的研究、预测以及评价，最后再着手编制合乎规范的招标文件。同时，特别需要注意的是，招标文件中涉及的费用和相关责任条款需要慎重列明、并进行反复的敲定，从而保证没有纰漏，这种谨慎性对于之后的造价控制和责任归属确定具有很大的作用。
2．对标底价格进行严格审查
房地产开发企业进行标底审查的过程中所发生的成本主要集中在招投标的过程中，对于招标过程中所发生的投资成本必须进行严格控制，主要体现在标底价格的准确、科学和合理。严格审查标底价格的主要目的在于通过检查标底价格的编制情况达到降低工程成本的最终目的。
3．选择合适的施工单位
所有房地产开发企业并不一定非要选择顶级的施工单位。如果一个工程项目只需要三级施工企业就可以完成并保证施工的质量，那么就没必要选择特级施工企业，因为特级施工企业的收费标准往往比三级施工企业的要高的多，这样必然会耗费大量的人力、物力，也必然会增加开发商的成本，造成费用的浪费，不利于成本的控制。
(四)项目实施阶段
经过了项目的决策、设计和招投标阶段，进入项目的实施阶段，房地产开发项目实施指的是在前几个阶段设计好的规划方案和图纸的基础上，利用工程物资、人力、建筑设施建造房屋的过程。开发项目的实施阶段是整个项目过程中资金投入量最大，周期最长的阶段，因此这一阶段的成本控制具有很高的重要性和复杂性。实施阶段要做好“三控两管一协调”的工作，具体包括以下几个方面：第一，对于企业内部财务管理和财经法规的各项规定进行严格认真的执行；第二，加强对于工程费用计划的控制；第三，加强严格管理现场签证，杜绝各种不合理现象的产生；第四，加强合同管理，对合同变更进行严格的控制；第五，采取恰当的措施正确应对工程索赔。
(五)项目销售阶段
对于房地产开发项目销售阶段的成本控制，最为关键的一点就是进行销售策划。首先深入了解项目的内涵，紧接着在结合项目规模以及所在地社会经济等因素的基础上选择专业的广告设计公司进行设计。专业广告设计公司的专业人员往往对广告费用投放的时间、内容和形式等有一个更为精准的把握，从而使得广告表现方面更加突出，更好地与项目定位相衔接。推广手段的采用必须具有针对性，这样才能使得广告费推广费等各种费用的效用最大化，达到事半功倍的目的，实现销售费用的成本控制。
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