一、营业税的税收筹划
（一）可以权衡筹划的业务
对房地产企业来说，营业税是一个基本税种，该税种计税依据和对应的税率都十分简单，且弹性很小。对房地产企业来说，也没有什么可享受的税收优惠。目前，可以权衡筹划的业务有下面的几点。
1．在房地产销售收入中包含装修成本的补偿
房地产销售时，公司先和购买者签订商品房销售合同，该合同金额中仅包含毛坯房的价值，其余的装饰价值再另签一份装修合同。商品房销售合同适用5%的营业税税率，装饰装修业务属于营业税建筑业税目，装修合同适用3%税率。经此操作方式，装修对应的房产销售价格部分少交2%营业税，并且还不用再按房地产销售收入计征土地增值税。在实际操作中，房地产开发企业可以设立一家装饰装修公司，专门为住户进行装修业务，这样就可以使房地产开发收入分散，结果是降低了营业税税负。
2．销售开发产品时的代收费用
由于开发经营的需要，房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用。总结一下，这些代收的费用大体可分为三类：
第一类：住房专项维修基金。该项基金是房地产项目普遍发生的业务，国家税务总局专门发文明确指出（国税发[2004]69号）不征营业税，由此也可以推断，该代收基金也不用交土地增值税和企业所得税。
第二类：代收的政府基金项目，如房屋交易费、办证费、水电增容费等。对于该类基金，营业税暂行条例规定如果同时符合三个条件：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政，不计征营业税。
第三类：代某些企业部门收取的费用，如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费等。对该类代收费用，根据营业税暂行条例规定，一律视同营业税价外费用，计征营业税。
（二）营业税纳税分析
方案一：如果建设方供材，则施工方应按施工劳务金额加开发项目耗用的原材料金额之和缴纳营业税。
例如开发项目成本60000万元，其中原材料价值30000万，建筑业劳务价值30000万元，则施工方应按60000×3%=1800万元缴纳营业税。
方案二：如果某些原材料由施工方供应，假设供应金额为10000万元，剩余的原材料20000万仍由建设方供应。
根据营业税暂行条例第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
所以，施工方则会出现以下纳税情况：
应纳营业税：（20000+30000）×3%=1500万；
应纳增值税(假设施工方为一般纳税人，且所供应材料增值税税负为2%):
应纳增值税：
10000÷1.17×0.02=171万元。
第二种方案节税129万元。
当然，该筹划方案存在几个前提应考虑：（1）适用该混合销售政策的原材料应为施工方的自产货物，根据国家税务总局《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）规定具体为:①金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；②铝合金门窗；③玻璃幕墙；④机器设备、电子通讯设备；（2）施工方用于工程的自产货物的增值税税负是否小于3%（即构成工程实体的货物价值适用的营业税税率）；（3）施工方单位应独立于房地产开发公司，否则谈不上建设方供材和施工方供材的区别，更谈不上方案的选择问题。
二、土地增值税的税收筹划
土地增值税是房地产开发企业特有的税种，该税种以开发项目的增值额为计税依据，按四级超率累进税率计算征收，分别为30%、40%、50%、60%。同时，该税种各细节的相关政策较多，且有较多的税收优惠，因此应对开发项目各个环节和流程细致分析、平衡，以达到税收成本最优化。
（一）拆迁补偿方式对土地增值税的影响
开发项目如果出让的土地是“生地”，企业可能会遇到拆迁及补偿问题。房地产开发企业的拆迁补偿有两种方式，一种是货币化补偿方式，开发企业依据拆迁合同、付款凭证及必要的发票，将协议达成的拆迁补偿费计入“开发成本”，在计算土地增值税时，这部分支出作为扣除项目，可以按《土地增值税暂行条例》的规定，作为“财政部规定的加计扣除20%”的基数；另一种是实物化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁人达成协议，将新开发的一定的面积房产返还给被拆迁人。
如果采取第二种方式，房地产企业用本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，即同时形成项目的开发成本。视同销售的价格按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定的方法确认。如果开发企业能在满足法律规定的范围内尽量提高定价，则意味着同时提高了项目开发成本（即拆迁补偿费成本），也就多享受了“财政部规定的开发成本加计扣除20%”的优惠，从而减少土地增值税增值额。当然，如果提高了销售收入，会多计营业税及附加，但是考虑到土地增值税税率远大于营业税的税率，当预计开发项目能实现土地增值税时，采用实物化拆迁补偿的方法还是有利的，或者说有筹划空间的。
（二）房地产销售价格定价策略
《土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过20％的，免征土地增值税。因此房地产开发企业可以通过此项税收优惠进行纳税筹划。
【案例】假设开发项目共开发普通标准住宅4000平方米，开发成本总计900万元，不考虑期间费用。
定价一：每平方米2750元，销售总金额1100万元。
土地增值额＝1100－900＝200（万元）
增值率＝200÷900×100％＝22.22％
应缴纳的土地增值税＝200×30％＝60（万元）
甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为：
1100×5％×（1＋7%+3%+1%）＝61.05（万元）
甲企业应缴纳的企业所得税为：
(1100－900
－60－61.05)×25%=19.74(万元)
税后净收益为：
1100－900－60－61.05－19.74＝59.21（万元）
定价二：每平方米2700元，销售总金额1080万元。
土地增值额＝1080－900＝180（万元）
增值率＝180÷900×100％＝20%
土地增值率为20％，免征土地增值税。
甲企业应缴纳的营业税、城建税以及教育费附加合计为：
1080×5％×（1＋7％＋3％+1%）＝59.94（万元）
应缴纳的企业所得税为：
(1080－900－59.94)×25％＝30.02（万元）
税后净收益为：1080－900－59.4－30.02＝90.58（万元）。
通过以上比较看出，通过调整销售价格，不仅可以促销开发项目，而且还可以达到比较好的节税效果。此项筹划适用于开发项目市场销售增值额位于免征土地增值税要求的临界点附近，利用价格的适当下调，就能达到合理避税的效果。
（三）精装修开发项目的纳税筹划
前面已讲过，如果开发项目为精装修，还可以把装修收入分解到另外的装修公司，这样计征土地增值税的计税依据仅为毛坯房对应的收入，装修对应的收入不再构成土地增值税的计税依据，从而减少税基。
（四）就利息费用的扣除进行纳税筹划
关于房地产开发可以扣除的利息费用，国家税务总局有专门的规定，可以就利息费用的扣除进行纳税筹划。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）进一步明确：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。根据此文件精神可知，如果开发项目的利息支出在满足税法条件的情况下，可以据实扣除，否则最多可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%扣除。
所以应该预先对开发项目的融资情况及利息支出进行测算，如果开发项目的融资利息支出超过上述的5%比例，则企业在进行开发成本的核算时，应按各项目分摊利息费用，进行明细核算，并提供金融机构的贷款证明；如果房地产开发项目发生的利息支出很少，低于5%比例，那么企业可以不按该项目分摊利息费用或不提供金融机构证明，这样利息费用就可以按照5%比例计算扣除，从而增加利息费用的扣除金额，减少土地增值税增值额。
（五）以房地产开发项目进行投资联营时的纳税筹划
以房地产开发项目进行投资联营，在企业某些特定的经营需要情况下，有一定的筹划空间。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191）中规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”所以，开发企业用开发产品投资可以享受免征土地增值税和不征营业税的优惠政策。
假设开发企业存在需要偿还的债务，但没有足够的现金流，就可以用适当价值的开发产品投资成立一家公司，企业从而形成一笔股权投资资产，然后再转让该投资资产来抵偿企业债务。这样操作的结果是，企业不但用非现金资产及时偿还了债务，并且在转让非现金资产（实质是开发产品）的过程中未计征营业税及土地增值税。在满足现实可行性的前提下，此操作当然对开发企业十分有利。
三、企业所得税的税收筹划
企业所得税是目前税制中的重要税种，应纳税额以企业会计利润为基础，经纳税调整后计算得出，应纳税额与企业利润正相关。就企业所得税的征管而言，到目前已形成了严密的税收法律政策体系。因此企业所得税的税收筹划空间较小。可以从以下几个方面考虑：第一减少企业应税收入，或推迟应税收入的实现时间；第二增加税前扣除成本，或在法律允许的范围内提前扣除时间；第三争取税率优惠及其他税收优惠。
（一）企业收入从税法角度可分为征税收入、免税收入、不征税收入
其中免税项目有：国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的环境保护、节能节水项目的所得；一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税等等。对企业来讲，应该按税法规定的条件用足、用好各项税收优惠政策。
前面说过，作为房地产开发企业，存在不少的代收费用项目，如某些政府基金项目、企业收费项目，对这些代收项目要做好会计处理及业务流程的优化，避免成为企业应税收入。
房地产企业预售（预收）房款的处理方法选择。结合当地税务征管的要求，可以有两种方案：（1）按预售收入直接乘以1.25%（项目所得率按不低于5%），预交所得税款；（2）将预售收入，按预计利润率计入当季度（年度）利润总额，同公司其他利润（或年度所得额）合并，统一缴纳所得税。
第一个方案，企业在预售款结转收入前的对应的营业税金及附加、部分招待费、广告费无法扣除（因预售款无法计入收入基数），会造成多缴所得税款或提前缴纳税款，从而加大企业的纳税成本。另外，从整个项目期来看，实际利润率与预缴税款时的预计利润率两者完全一致的可能性很小，如果企业的实际利润率小于此前的预计利润率，意味着前期多预缴了税款，就会涉及企业退税问题。但在税务实际工作中，退还多缴纳税款是很难操作的，有时甚至不能退税，从而给企业造成额外税收成本。
第二个方案，预售款视同企业已实现收入，可以作为提取营业税及附加、招待费、广告费等限额扣除费用的基数，有利于减小企业税基；并且预售款项按季度（年度）预计所得额，并入企业当期的利润总额，统一计算缴纳企业所得税款，需要时还能弥补其他业务的亏损。能够延缓缴税时间，减少企业资金成本。
（二）及时、合理列支费用，争取费用税前扣除最大化
需要做到及时、合理列支费用，争取费用税前扣除最大化，具体应注意以下几点：（1）费用支出要取得符合规定的发票；（2）费用发生后及时入账，税法规定纳税人某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除；（3）缩短摊销期限，例如长期待摊费用、无形资产、固定资产等的摊销应在税法允许范围内选择最短年限，以递延纳税时间；（4）变通支出的形式。
企业所得税低税率优惠能给企业带来最直接的效益。通常能享受优惠税率的都是国家鼓励发展、具备税法规定条件的企业。如果企业本身没有优惠税率的条件，但关联企业是优惠税率企业，可以采用转让定价的方式，将高税率企业利润转入低税率企业。常用方法有相互提供劳务、拆借资金、租赁资产等。但同时应注意转让定价的纳税风险：应考虑利用预约定价安排，以合适的方式同税务机关沟通，达到降低纳税风险的目的；对关联交易应进行有利的核算，并提供清晰、完整的资料，以证明转移定价的合理性，要充分考虑是否具备合理的商业目的。
