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土地增值税清算政策汇集[7]
作者: 连云港市地税局 江苏省地方税务局 发布时间:2010-08-31 点击数:8581  正文:【 放大 】【 缩小
简介:  房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策   一、土地增值税的清算单位   土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。   二、土地增值税的清算条件   (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的 ...

  常见问题解答

  1、问:房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得实际收入,计算土地增值税时收入如何确定?

  答:根据《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(苏地税发[2009]72号)第十九条规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  ⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  ⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  2、问:土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除?

  答:根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定,对于企业因违约而承受的处罚性开支,如土地闲置费及契税滞纳金等,不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳税金的范畴,不能作为扣除项目金额。因此,在计征土地增值税时不能予以扣除。

  3、房地产企业进行土地增值税清算过程中,政府代收费能不能加计扣除20%?

  答:纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理:

  (一)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。

  (二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

  4、房地产开发公司收取购房者的违约金和更名费,是否需要缴纳土地增值税?

  答:房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费,实际构成了房屋销售价值,并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定,《暂行条例》第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此,该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税

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