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试论偷逃房产税的手法及审计对策
作者: 于延海 审计署 发布时间:2010-06-07 点击数:3989  正文:【 放大 】【 缩小
简介:  房产税是国家为了加强房产管理,控制固定资产投资规模,调整房产政策,稳定财政收入,而运用税收杠杆,依据房产价格或出租房产收入征收的一个税种。近年来,我们在审计中发现,有些单位和个人为了逃避国家监督,利用各种方法偷逃房产税,其手法多种多样,主要表现在:   一是将房产建成“ ...

  房产税是国家为了加强房产管理,控制固定资产投资规模,调整房产政策,稳定财政收入,而运用税收杠杆,依据房产价格或出租房产收入征收的一个税种。近年来,我们在审计中发现,有些单位和个人为了逃避国家监督,利用各种方法偷逃房产税,其手法多种多样,主要表现在:

  一是将房产建成“马拉松工程”。有些单位特别是企业,购建的房产投入使用后,故意不进行工程决算,有的虽已决算但长期不结转固定资产,将其列入在建工程长期挂账,或者将购建房产的费用支出长期挂在其他应收款预付账款等帐户,虚列债权,对外号称房产未完工,在整个工程“马拉松”期间不计提房产税,偷逃了税款。

  二是“浑水摸鱼”偷逃房产税。有些单位故意不设置固定资产明细账,也不建立房产卡片等明细记录;有些单位将房产混入其他固定资产,只有资产总数而无房产明细数;有些单位只记房产数量而无房产价值。这样,利用账目混乱故意不提或者少提房产税,从而达到“浑水摸鱼”偷逃税款的目的。

  三是“偷梁换柱”混淆房产偷逃税款。按照规定,只要有屋面和围护结构,能够挡风遮雨,可供人们在其中生产、工作、居住或者储藏物质的场所就应该作为房产计提房产税。但我们在审计中发现,个别企业将建造的一些符合房产条件长期使用的坚固建筑如材料棚、工棚等列入临时建筑和简易建筑范围,不办理房产证,有些干脆混同修理支出和购买材料物品进行一次性摊销,不在固定资产中加以反映,但对这部分房产照提折旧,却不提取房产税。

  四是暗中顶账“偷吃”房产。有些单位将拥有的房产出租给某些单位和个人,承租人用服务、实物和其他形式为报酬抵付房租,特别是承租人将有些房屋用于餐饮服务业,出租人进行消费后,与其暗中抵账,“吃掉”房租,不纳入单位账务核算,在偷逃营业税的同时偷逃了房产税。

  五是房屋“改头换面”实现增值后不增加房产。按照规定,房产经过翻建、大修改造实现增值达到原值30%以上的,应增加房产原值,增值部分应计提房产税,但有些单位却将这部分支出直接列入费用,不增加房产原值,也不计提房产税。

  六是秘密地搞“地下经营”偷逃税款。有些单位暗中将房产用于出租或非自身业务使用房产,例如将房产用于生产、营业等;城镇居民将个人所拥有的房产用于出租和从事生产经营等“秘密活动”;有的单位甚至将房租收入形成“小金库”,在滋生腐败行为的同时偷逃了税款。

  七是搞投资联营偷逃税款。有些单位以房产联营投资,参与利润分红共担风险或者收取固定收入不担风险,投资方作为长期投资,账面已经减少了固定资产,不计提房产税,而具体使用房产的单位因为产权证等手续在对方也不提取房产税,从而偷漏了税款。

  八是签订虚假合同税款申报不实。主要是指房屋所有人与承租人签订虚假的出租合同,价格明显低于同一地段的同类房屋,从而造成出租房屋的租金以高充低,税款申报不实,偷逃了房产税。

  为了加强房产税的征收管理和监督检查,避免税款的流失,应采取以下措施:

  一是从账簿、档案等资料入手,顺藤摸瓜。对于企业等相对正规的单位,应从账簿、凭证、合同等资料入手,首先查看该单位的固定资产账簿、固定资产卡片或者资产流水账,索取该单位的房产证、租赁合同等证明材料,核实房产情况;检查单位与固定资产的有关的在建工程、预付账款、其他应收款、长期投资、折旧、费用、其他收入等科目及明细账簿,查找线索,顺藤摸瓜,搞清单位的房产状况,为计提房产税提供准确依据。

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