《企业会计准则第4号——固定资产》第14条企业应当对所有固定资产计提折旧；但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入帐的土地除外。《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南中关于土地使用权的处理：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
财政部关于印发《实施<企业会计制度>及其相关准则问题解答》的通知中，公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物，则将其价值转入无形资产摊销。如公司将士地连同地上房屋、建筑物一并出售，按其账面价值结转固定资产清理。
执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
四、企业土地使用权会计核算与涉税处理
会计核算：企业现在购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在会计核算上按实际发生成本计入“无形资产——土地使用权”；开发利用时以“无形资产——土地使用权”的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本；开发利用完成后，在会计核算上列入“固定资产——建筑物或构筑物”或“开发商品——商品房”；该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值计人“无形资产——土地使用权”。
涉税处理：根据财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》文件规定：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以按规定包括土地价值在内的房产原值，在按规定减除一定比例后作为房产原值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，参照同类房屋评估确定房产原值，计征房产税。企业所得税税前扣除时，原执行的《企业所得税暂行条例》和2008年1月1日起施行《企业所得税法》均规定：计人“无形资产——土地使用权”的，按土地使用权证明确的期限推销，计入“固定资产——建筑物或构筑物”的按不短于20年的期限折旧，“固定资产——土地”的不得计提折旧或推销。
