2、计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额=185×48=81880（万元）；房地产开发成本=18.5×11200=221200（万元）；房地产开发费用=（81880+221200）×10％=31108（万元）；与转让房地产有关的税金：同方案一；加计20％的扣除=（81880+221200）×20％=61216（万元）；扣除项目合计=21590+181.3+77.7+81880+221200+31108+61216=431253（万元）。
3、计算土地增值税：增值额=511800-431253=81547（万元）；增值额与扣除项目之比=81547÷431253=19.76％<20％。由于该土地用于开发普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20％，根据税法规定免征土地增值税，故无需缴纳土地增值税。
4、计算净利润：利润总额=511800-（21590+181.3+77.7）-81880-221200-200×18.5=141171（万元）；应缴企业所得税=141171×25％=31542.75（万元）；净利润=14117l-31542.75=101628.25（万元）。
方案二与方案一相比，土地使用权作价每亩虽然提高了13万元，净利润却不但没有降低，反而上升822.7875万元（101628.25-91805.4625）。由此可见，在不考虑补交土地出让金部分对甲公司现金流量影响的情况下，土地使用权作价为每亩48万元的方案优于每亩35万元的方案。
二、案例分析
按照一般思维，在房屋销售均价和除楼面地价外的房屋开发成本一定的情况下，土地取得成本的高低直接决定了净利润的大小，取得土地使用权的成本较高，净利润会较低，但上述案例计算的结果却恰恰相反，是什么改变了我们的看法，我们不妨对此进行分析。
第一，税法规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。”本案例中方案二因土地使用权价格较高，使增值额与扣除项目之比为19.76%，故可以免征土地增值税；而方案一中土地使用权价格虽低，但增值额与扣除项目之比大于20%，故不能享受免税政策。在增值额与扣除项目之比等于20%时，也就是每亩土地使用权价格在47.64万元时，企业所获净利润最高；大于或小于该值时，净利润都会随土地成本的增加而降低（如图所示）。
第二，土地成本对净利润影响的大小取决于土地成本在全部成本中的比重，土地成本在全部成本中所占的比重越大，对净利润影响的敏感性也越高。在本案中土地成本占全部成本的比重在20％～30%之间，故影响比较明显，如果土地成本占全部成本的比重很小，则影响几乎不存在。
第三，土地使用权的作价越高，计算土地增值税时扣除项目中房地产开发费用的基数就越大，可以作为扣除项目的房地产开发费用就越大。在本案中，方案一允许作为扣除限额扣除的房地产开发费用为每平方米155元（21867.5÷18.5），方案二为每平方米168元（31108÷18.5），每平方米要比方案一多扣13元。另外较高的土地成本也会使房地产开发企业加计20%扣除部分提高，本案中方案二与方案一相比20%加计扣除部分每平方米提高了26元〔（61216-51735）÷18.5〕。
值得注意的是，在本案中每亩48万元的土地使用权作价与35万元的土地使用权作价相比，将多补交21405万元〔（48-35）×18.5〕的土地出让金，将会给甲公司造成较大的资会压力，如果甲公司资金紧张，则会影响方案的可行性。
三、案例启示
1、由于存在一些税收优惠政策，在符合优惠政策的条件下，会使一些看似不可行的方案变得可行。
2、财务人员要善于利用一些筹划机会为公司提供税收筹划方案，节约公司税负，增加财务人员工作的价值，进而提高财务人员在公司的形象和地位。
3、房地产开发企业建造普通标准住宅20%的土地增值税免税政策不但适用于土地成本筹划，还适用于建安成本、开发设计成本的筹划。例如，在预计售价和土地成本一定，而增值额与扣除项目之比略高于20%时，可选用一些材质较好、成本较高的材料使增值额与扣除项目之比小于20%，从而享受20%的免税政策。
