根据以上规定分析，华天酒店按销售原价回购国金大厦和益阳华天大酒店，一方面回购的价格要比几年后房产价格的公允价值低，另一方面，华天酒店会行使选择权，所以其销售大厦和酒店的32332.80万元销售收入应当作为购买价款计入最低租赁付款额。按华天酒店5年内回购计算（以下都按5年期限来计算，计算时小数点以后的位数四舍五入）结果如下：
华天酒店对国金大厦和益阳华天大酒店的最低租赁付款额＝2645（每年租金）×5年＋32333（承诺购买价款）＝45558（万元）；最低租赁付款额现值＝每年租金的现值之和＋承诺购买价款的现值＝8959＋23053＝32012（万元）（租金的现值计算采用年金期初付款法，n＝4，假设折现率为7%.）
对于国金大厦和益阳华天大酒店的公允价值计算，报告中称“国金公司各项资产的公允价值与账面价值无重大差异”，用销售收入32333－递延收益9956＝22377（万元），作为国金大厦和益阳华天大酒店的公允价值，与最低租赁付款额现值相比，还是公允价值低，所以以公允价值22377万元为基础计算折旧额。折旧政策按照公司报表中的披露，3.2%折旧率为22377，期限30年。国金大厦和益阳天大酒店每年折旧额22377×3.2%＝716（万元）。递延收益与折旧同期间，则每年的递延收益＝9956÷30＝332（万元）。
（2）未确认融资费用的分摊。控新企业会计准则规定，存在优惠购买选择权的，在租赁期届满时，未确认融资费用应全部摊销完毕，并且租赁负债也应当减少为优惠购买金额。本案例未确认融资费用＝最低付款额（长期应付款）－作为固定资产入账的公允价值＝2645×5＋32333－22377＝23181（万元）。按5年的摊销期采用直线法计算，每年来确认的融资费用＝23182÷5＝4636（万元）。综上所述，华天酒店如果采取融资租赁的方法计算，每年对会计利润产生的负向影响＝-716（折旧）＋332（递延收益）－4636（未确认融资费用）＝-5020（万元）。
而采取经营租赁的方法，每年对会计利润产生的影响＝-2645（5年内每年产生租金）＋9956÷5（递延收益）＝-654（万元）。据此可以断定华天酒店在作出“经营租赁”决策前肯定是作了一番仔细、全方位的测算，可以这么说，这是一个“精打细算”的资产运作方案和会计安排。
3、“公允价值”与“销售收”确认的困惑
根据信息披露，经复核国金公司在购买日可辨认净资产的公允价值为9890万元，国金公司各项资产的公允价值与账面价值无重大差异，所以，国金公司未对资产的帐面价值进行调整（其实从2006年9月华天酒店取得国金公司100%股权至2007年4月报表合并日，在这七八个月时间里，全国房地产价格一路上涨）。这项“公允价值”的估计十分关键，因为既决定了公司未来“递延收益”的金额，对利润有重大影响；还决定未来回购时资金支付成本的大小。
最后，2007年上半年公司披露的产权经营销售收入共计32332.80万元。这笔销售收入是产生递延收益9956.22万元的前提。但据公司2007年中期报告中披露的相关数据显示：上半年公司得到的销售现金12408万元，收现率不到40%.这是否意味华天酒店有提前结利的“利润操纵”问题？这值得我们深思。
