判断一项资产经营业务是单纯账面上的数字游戏，还是实实在在的财务创新安排，其识别标准只有一个，即能否提升股东价值。对企业内部而言，那就是能否实质性地“改善”每张财务报表。以该标准笔者对华天酒店的资产运作案例分析如下：
（1）两笔巨额利润的实现。一笔是取得中国银行湖南省分行和香港永亨公司所持有的国金公司的并购溢价，并购溢价9274万元是一次性收入，尽管属于非经常性损益，但是这笔盈利对于有再融资安排的公司来说，还是很重要的。另一笔则是对部分酒店资产产权式售后租赁经营获得的递延收益。国金大厦与益阳华天大酒店部分产权式经营销售合计产生的递延收益9956.22万元，该递延收益以不低于5年的受益期进行平均摊销。2007年中报报告期已经分摊收益710.87万元，占到了本期利润总额的5.41%.这也意味着华天酒店为未来5年里每年预留近2000万元的递延利润。这在一定程度上相对平滑和固化了未来几年的盈利水平。
（2）资产出售的经营性现金流量。根据其2007年中报资料，本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长409.13%，达到了9922万元，主要是由于报告期益阳华天大酒店及国金大厦产权式酒店销售，增加现金流入所致。可见“酒店销售”的“经营能力”对改善华天酒店的现金流量作用很大，也为其未来的业务发展储备了一定数额的资金。
（3）合理安排财务结构。究其案例，其实质就是财务上的资产售后租回业务，也有资产证券化的色彩，这种把现有资产盘活、在风险可控的前提下适时衍生出更多的财务资源是现代公司财务创新的基本方向。
（4）锁定资产增值收益。酒店资产未来有较大的升值空间。现在约定未来5年至l2年能够以原价回购，从而锁定了未来资产升值的潜在收益。
另外值得关注的是华天酒店在2007年上半年进行资产运作的并不是全部酒店的资产，按照披露的信息推算，国金大厦只有30%的面积出售，剩余的部分达70%，这样还为下一步的财务安排留下了种种空间和进退余地，理论上称为“资产弹性”。
作为一家上市公司，有价值的资产运作还必须配合规范的财务会计原则和信息披露。房产的售后租回应该属于“经营租赁”还是“融资租赁”？笔者认为，首先要明确区分经营租赁和融资租赁的概念，其次要注意的是界定与划分融资租赁与经营租赁要遵循实质重于形式的原则。按照新企业会计准则的规定，当存在“强制回购”的约定，实质上便已属于融资租赁，因为按照约定，租赁资产的所有权未来必将转移给承租人。换句话讲，也就是华天酒店将国金大厦和益阳华天大酒店临时或质押出售l0年后再强制按原价回购，在这10年中，华天酒店按年付租金，可见，风险与报酬仍归华天酒店所有，临时的产权拥有人只是在这期间每年取得固定的租金回报，近似于一笔借款，按期收取利息，到期收回本金。所以笔者认为此案例中的租凭按照“实质重于形式”和新企业会计准则的规定应属于融资租赁，而不应属于经营租赁。此外，华天酒店把大股东华天集团“拉出来”，并使其明确表态“回购”，不仅使这次“租回”界定于经营租赁还是融资租赁变得十分模糊，而且只要房产价格呈增长态势，还为大股东“订购”了十年后的升值收益。
华天酒店为什么把这项售后租回另加回购承诺定义于经营租赁而非融资租赁？这种界定对财务报表的影响有多大？笔者在此加以分析（假设采取融资租赁的形式）。
