《物权法》已由第十届全国人民代表大会第五次会议2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。《物权法》是规范财产关系的基本法律,调整因物的归属和利用而产生的民事关系,包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护等。根据审计准则的规定,注册会计师执行验资业务时应当对股东出资财产的权属进行确认,包括:该财产出资前是否归股东所有;出资后权属是否转移给被投资单位;出资的财产权利是否完整,包括是否设有担保物权和是否存在权利争议等。这些事项的确认实际上是物权归属的确认,注册会计师应当根据《物权法》有关规定进行审验,避免因物权归属不符合法律规定而导致的验资风险。
一、房屋建筑物、土地使用权等不动产物权的确认
《物权法》第14条、第16条、第17条规定，证明不动产物权的资料有不动产登记簿和不动产权属证书。由登记机构管理的不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权自记载于不动产登记簿时发生效力，而不是颁发不动产权属证书时发生效力；不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，股东以房屋建筑物、土地使用权出资的，注册会计师应当执行以下程序来确认房屋建筑物所有权、土地使用权的归属：
（一）取得房产证和土地使用权证书等不动产权属证书检查不动产权属证书上的权利人记载情况。如果不动产权属证书记载的权利人是股东的，则应当要求股东将物权转移给被投资单位，并提供物权转移后的不动产权属证书。如果权利人已经登记为被投资单位的，应当要求股东提供出资前拥有权利的证据，包括土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、房屋建筑物施工合同、发票及付款凭证等。
（二）向不动产登记机构查询或函定正仅取得不动产权属证书还不足以证明物权的归属，必须向不动产登记机构查询（包括检查和询问程序，以下均简称“查询”）不动产登记簿或者函证不动产登记簿记载情况。通过查询或函证可以发现以下问题：
1.不动产登记簿是物权归属和内容的根据，通过查询或者函证可以发现不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的情况。如果股东认为不动产登记簿记载有错误的，应当先申请更正登记后再验资，否则验资时应当以不动产登记簿记载为准。
2.可以核实不动产物权的真实性，发现伪造、变造的不动产权属证书，防范虚假出资，减少验资风险。在实务中，伪造、编造不动产权属证书的情况较为常见，一般以编造土地使用权类型、面积居多，采取查询或函证程序可以在很大程度上避免被审验单位及股东舞弊导致的验资风险。
3.可以发现该不动产物权是否存在争议，比如是否存在《物权法》第19条规定的异议登记。如果存在异议登记的，不能予以验资。
4.通过对变更登记事项的查询或函证，可以核实出资前的权利人是否为股东。特别是不动产物权已经登记为被投资单位的，如果不执行查询或函证程序，就无法确认该不动产出资前是否归股东所有。
5.可以发现存在的抵押权等担保物权情况。根据国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》第8条第3款的规定，设定担保的财产不得投资。《物权法》第187条规定，以房屋建筑物、土地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。如果查询或函证的结果表明股东出资的不动产已经抵押的，应当要求股东将抵押登记依法注销后才可以验资。
如果查询或函证的结果表明股东出资的不动产没有抵押登记的，则不论是否签订有抵押合同，由于都不存在抵押权，可以予以验资。
（三）几种特殊情况的验资处理
1.房地产公司验资的特殊情况。
在房地产公司验资中，股东（该股东不是房地产公司）以自己通过拍卖购得的土地使用权出资，拍卖公司登记的买受人为该股东，土地出让金缴纳人为该股东，国土资源部门开具的土地出让金发票上的交款人为该股东，但是由于国家有关法律法规要求土地买受人必须成立房地产开发公司才可以开发经营房地产，因此，《土地使用权出让合同》上的受让方和《土地使用权证》上的权利人却都是被投资单位。根据《物权法》的规定，由于股东没有被登记为权利人，就没有取得土地使用权，也就不能认定该土地使用权在出资前归股东所有，因此，不能作为土地使用权出资。笔者认为，在这种情况下，股东缴纳的土地出让金应当作为股东对公司的债权，可以考虑以债权的出资方式投资，或者由股东放弃债权形成被投资单位的资本公积后以资本公积转增资本。
2.非房地产公司验资的特殊情况。
除了房地产公司验资外，在其他行业企业验资中还普遍存在以下两种情况：
（1）由于申请不动产登记需要缴纳契税等税收，股东为了避税，将自己所购置的房屋、土地使用权的物权直接登记为被投资单位。这种情况下，房屋施工合同、土地使用权出让合同、发票、付款凭证上都是股东的名字，只有不动产权属证书登记为被投资单位。在出资前股东账面上反映为固定资产一房屋建筑物，被投资单位账面没有任何反映。
