关于对房地产用途不一致时评估处理的探讨
简介： 由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。房地产用途不同，房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同，房地产价格就不同。在评估过程中，由于房地产用途的不一致，造成房地产价格定义中设定房地产用途的困难。因此，能否正确设定房地产用途，将直接关系到房地产价 ...
由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。房地产用途不同，房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同，房地产价格就不同。在评估过程中，由于房地产用途的不一致，造成房地产价格定义中设定房地产用途的困难。因此，能否正确设定房地产用途，将直接关系到房地产价格的准确揭示和显现。
本文旨在通过分析目前上海市资产评估机构中对房地产用途不一致时的实务处理方式，并提出解决的建议。
一、房地产用途不一致的表现和导致的原因浅析
结合笔者对上海部分评估机构房地产评估案例的调查和归纳，目前在评估中遇到的房地产用途不一致的情况主要有以下几种：
1. 土地登记用途与房屋登记用途不一致。
由于我国原先房地产权利登记管理的有关法规和规定是采用对土地使用权和房屋建筑物分别登记的方式，国土部门颁发《土地使用证》，房管部门颁发《房屋所有权证》。两种登记所依据的分类系统不一样，导致对同一宗房地产，记载土地使用权用途的《土地使用权证》和记载房屋建筑物用途的《房屋所有权证》用途可能不一致。而且房地产权利人在实际申领房地产权证的操作过程中，存在土地使用权和与其相对应的房屋建筑物登记在不同时点的情况，因而也导致了土地用途与房屋用途的差异性。
例如：土地登记用途为工业，而房屋建筑物的登记用途为办公；或者土地登记用途为住宅，而房屋建筑物登记用途为商业等。
2. 权证登记用途与实际用途或规划用途不一致。
权证登记用途是指土地、房屋的合法用途。但随着改革开放和城市化发展，具体宗地的区位随着城市范围的拓展及城市生产力规划布局的调整而发生了变化。由此引发了土地潜在价值和权证登记用途下在用价值的矛盾，特别是当土地潜在价值大于土地原用途价值时，土地的使用人将有更强的欲望去改变原土地用途而实现土地的潜在价值。由于房地产登记部门的工作滞后或房地产权利人的法制观念淡薄等原因，房地产的权证登记用途与实际用途不一致的现象时有出现。
如在房地产使用过程中进行过改建，用途发生变化，而权证未及时变更。如：市区内原先工业用途的厂房改建为办公、商业、宾馆酒店等用途房屋，或市区内工业或住宅用途的房屋建筑物底层临街部位破墙开店导致实际用途变为商业等。
上述情况还表现为房地产的实际用途合法，但并不一定符合城市建设的发展规划；或者房地产的实际用途不合法，但它并不一定不符合城市的发展规划。
3. 权证登记用途的不全面性。
原国家土地管理局批准的《土地登记规则》规定，土地使用权证书上土地用途一栏填写宗地的主要用途。在房地产评估中，经常碰到土地使用证上登记的是一个用途，而到现场勘察时会发现还有其它的用途。如：土地用途为工业，其上面附着的主要房屋用途也为工业，但部分房屋用途为办公或住宅。
4. 房地产权证登记时的差错导致的用途不一致
这种情况比较罕见，但在实务中也有发生。如：笔者曾经碰到的一个案例，土地和房屋的实际用途均为办公，而且房地产在实际使用过程中也未发生过用途变更，但房地产权证上登记的土地和房屋用途均为工业，经与有关发证部门核实，确定为发证时登记差错。
二、房地产用途不一致时评估处理的几种现状方法和依据
1. 按照权证登记用途评估
持此种观点的评估人员依据为《房地产估价规范》，即房地产用途以合法前提为准，不论其目前的实际用途如何，应按照房地产权证(包括土地使用权证和房屋所有权证)所登记的用途进行评估。其优点在于遵守《房地产登记条例》和《房地产估价规范》等法律法规的规定，符合房地产使用的合法性原则，但缺点是部分程度上漠视了房地产使用的最高最佳使用原则，同时当房屋建筑物和土地产证登记用途不一致时，依然无法解决矛盾。
2. 按实际用途进行评估
持此种观点的评估人员认为房地产实际用途反映了其存在的合理性，其潜在的依据为房地产的使用者总会按照房地产的最高最佳原则去使用房地产。其优点是反映了房地产使用的最高最佳使用原则，缺点是忽视了房地产使用的合法性。
3. 结合权证登记用途和实际用途进行评估
持此种观点的评估人员认为应该结合房地产登记用途和房地产的实际用途，综合考虑加以判断。
如认为房地产权证用途与规划用途不一致时，应按权证用途评估；房地产实际用途与权证用途不一致时，应按实际用途评估，但需在评估报告中附相关证明材料加以说明。其优点是综合反映了房地产使用的合法性原则和最高最佳使用价值，从保护国有资产不流失的角度出发，维护了国有资产的权益。但缺点是有时会无所适从或依据不充分，即既不符合房地产使用的合法性原则，也不符合最高最佳使用价值。
三、关于房地产用途不一致时评估处理方式的探讨
房地产的市场价格是房地产评估的基础，一般房地产评估所说的价格就是指的房地产的市场价格，也就是人们常说的房地产客观合理的价格。虽然实际操作中评估的不一定是房地产的市场价格，而是房地产在某些假定条件制约下的正常价格，但市场价格毕竟是一切评估目的、评估基础、限制条件下的房地产价格的基准。如何针对房地产用途的不确定性，科学合理地设定在市场价格基础上地价定义中的土地用途呢？根据笔者对相关房地产法律法规和房地产评估理论的理解，有如下几点建议：
1. 土地用途与房屋用途不一致时。
有人说，房随地走；也有人说，地随房转；其实，房地是一体，谁也离不开谁。有地不盖房，土地得不到利用，土地的价值也不存在；盖房不在地上，成了空中楼阁，实际也是不存在的。但根据国外不动产估价的流行看法：土地具有价值，而改良物则是贡献价值；土地可优先取得来源于不动产的全部收益，也可优先取得来源于改良物的所有报酬。(此观点来源于美国估价学会编著的《不动产估价(第11版)》)因此，当土地用途与房屋用途不一致时，设定土地用途应以土地用途为依据。
2. 权证登记用途与实际用途不一致时。
主要看两者其中之一哪个与规划用途相一致，如果实际用途从城市规划资料上已经可以看到并且已经有明确的规划指标时，可以设定土地用途以实际用途(规划用途)为依据。
如土地权证用途为工业，但根据查询所得的城市规划资料看，地块所在区域面临拆迁，今后的土地用途为商品住宅，规划条件明确，则可以按照规划用途进行评估。
3. 权证登记用途与实际用途一致时。
当土地权证登记用途 (实际用途)与规划用途一致时，设定土地用途应以土地权证登记用途(实际用途)为依据。
当土地权证登记用途(实际用途)与规划用途不一致时，如果待估土地已纳入城市建设拆迁改造计划范围，为了体现城市规划造就土地价值，土地价值引导土地利用的城市建设运作模式，设定土地用途应以土地的规划用途为依据；
如果待估土地未划入城市建设拆迁改造计划范围，设定土地用途宜在现状利用条件下以权证登记用途(实际用途)为依据。
4. 权证登记用途不全面时。
当待估宗地除了具有权证登记的主要用途外，还有一种或多种次要用途时，设定土地用途时就要依土地主要用途与次要用途之间的内在联系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附属用途，是为主要用途服务的，两者之间具有紧密的内在联系，这时设定土地用途应以主要用途为依据；如果次要用途与主要用途之间没有必然的内在联系，有没有次要用途都不影响主要用途功能的发挥，这时设定土地用途应以主要用途与次要用途组成的混合用途为依据。
5. 土地用途很特殊难以归类时。
国家标准《城镇土地估价规程》中规定，在房地产评估中，土地用途主要可分为以下几类：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)商业、旅游、娱乐用地；(4)综合用地；(5)教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。但在房地产和评估中土地用途的分类与土地登记中土地用途的分类不是一一对应的关系。由于土地登记中土地用途的分类比土地估价中土地用途的分类要细，所以由土地登记中土地用途的分类过渡到土地估价中土地用途的分类，有一个归类的问题(特别是运用基准地价系数修正法时)。当土地登记用途很特殊或土地登记中土地用途的分类不规范、不具体时，有时确实很难将它归类到土地估价中土地用途的哪一类，这时设定土地用途时，就要看该宗土地周围的土地利用类型，建议以该宗土地周围的主要土地用途进行归类为依据。
6. 权证登记用途错误时
这种情况下，一般要通过调查核实，加以确定。如果确系发证部门登记差错，则应及时提醒发证部门加以修正。并按照修正后的正确用途进行评估考虑。
四、建议和意见
上述讨论的仅是在评估人员可以调整的范围内所涉及的一些建议和思路，如果确实涉及需要变更规划用途和权证登记用途，这时所涉及的是一个实际用途合法性与规划用途科学性的矛盾。现实中很多房地产由于取得权证的时间较早，而城市规划用途则随着城市发展的需要作出相应调整，这时就会出现房地产实际用途合法性与规划用途科学性的矛盾。
诚然，在一个健全的法制社会中，合法性是判断事物适时与否的首要标准，如果不合法也就失去了它立足的基础。但是，现阶段我国仍处于经济体制改革的转型期，离成熟的社会主义市场经济体制还有一段距离，由于法律的滞后性，在这种情况下，如果单纯强调权证登记用途，不一定符合社会经济发展的一般规律。因此，希望有关部门加快相关法律法规的制定和修改，同时加快房地产用途登记的及时更新，切实做到房地产的实际用途与权证登记用途相一致。
以上谨代表个人观点，如有不当之处，请各位专家批评和指正。
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