出租开发房产所得税收可筹划
简介： 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定，房地产开发企业将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1．将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款 ...
《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定，房地产开发企业将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1．将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2．将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
文件同时还规定：房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
根据以上税法规定，房地产企业将开发房产用于出租再销售的，是否转作经营性资产其所得税的计算征收结果是不同的。由于税法没有具体规定什么情况应该转作经营性资产，什么情况属于临时出租，因而企业在一定程度上有自由选择的可能。举例如下：
例：甲公司是一家房地产开发企业。2004年6月30日，该企业将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期2年，租金总额为240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为1100000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1000000元。假定甲公司在出租时，转作经营性资产。按20年折旧摊销该房屋的成本，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并折旧摊销相关费用。城建税7%，教育费附加3%。
2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司：
借：出租开发产品——出租产品800000
贷：库存商品800000
2004年甲公司确认房产租赁收入60000元（240000÷24个月×6个月）：
借：银行存款60000
贷：其他业务收入60000
应缴营业税＝60000×5%＝3000（元）；
应缴城市维护建设税＝3000×7%＝210（元）；
应交教育费附加＝3000×3%＝90（元）。
借：其他业务支出3300
贷：应交税金——应交营业税3000
应交税金——应交城市维护建设税210
其他应交款——应交教育费附加90
同时，折旧摊销出租房屋成本800000÷（20×12）×6＝20000（元）：
借：其他业务支出20000
贷：出租开发产品——出租产品摊销20000
2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司使用，并转为经营性资产。根据税法规定，应视同销售确认可实现的利润，并入企业年度应纳税所得额。视同销售可实现的利润为：1100000－800000－60500（视同销售的营业税金及附加）＝239500（元）。视同销售后，租赁产品的计税成本为1100000－60500＝1039500（元），税务上可以据此计提折旧费用。
另外，会计上出租房屋的折旧摊销成本为20000元，而该房屋的计税价值为1039500元，税务上应折旧摊销出租房屋成本1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元）。
可见，2004年税务处理比会计处理多计应纳税所得239500元，可以多摊销成本5987.5元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额239500－5987.5＝233512.5（元）。
应纳税所得额为：60000－3300－20000＋233512.5＝270212.5（元）
应缴纳所得税为：270212.5×33％＝89170（元）。
2005年，出租收入为12万元，税金及附加120000×5.5％＝6600元，会计上折旧摊销出租房屋的成本为40000元（800000/20）。会计处理为：
借：银行存款 120000
贷：其他业务收入 120000
借：其他业务指出 6600
贷：应交税金——应交营业税6000
应交税金——应交城市维护建设税420
其他应交款——应交教育费附加180
借：其他业务支出40000
贷：出租开发产品——出租产品摊销40000
而税务上应折旧出租房屋的成本为51975元（1039500/20），会计处理比税务处理少计成本51975－40000＝11975（元）。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额11975元。
应纳税所得额为：120000－6600－40000－11975＝61425（元）
应缴纳所得税为：61425×33％＝20270（元）（考虑企业有其他所得和可比性，税率仍按33％，下同）
2006年上半年同2004年下半年。租金收入60000元，税金及附加3300元，会计上摊销成本20000元，税收上折旧摊销25987.5元。2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司：
借：银行存款（或应收账款）1000000
贷：主营业务收入1000000
应缴营业税＝1100000×5%＝55000（元）；
应缴城市维护建设税＝55000×7%＝3850（元）；
应交教育费附加＝55000×3%＝1650（元）。
借：主营业务税金及附加60500
贷：应交税金——应交营业税55000
应交税金——应交城市维护建设税3850
其他应交款——应交教育费附加1650
此时，“出租开发产品——出租产品摊销”科目的余额为800000÷20×2＝80000（元），结转房屋的销售成本：
借：主营业务成本720000
出租开发产品——出租产品摊销80000
贷：出租开发产品——出租产品800000
2006年，会计上上半年摊销出租房屋的成本为800000÷（20×12）×6＝20000（元），而税务上应折旧摊销出租房屋的成本为1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元），会计处理比税务处理少摊销成本5987.5元。
另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1000000元、主营业务税金及附加55000元。该房产的会计成本为720000元，计税成本为1039500－1039500÷20×2＝935550（元），即会计处理比税务处理少计销售成本935550－720000＝215550（元）。
因此，甲公司在申报2006年企业所得税时，应调减应纳税所得额215550＋5987.5＝221537.5（元）。
应纳税所得额为：（60000－3300－20000）＋（1000000－720000－55000）－221537.5＝40162.5（元）
应缴纳所得税为：40162.5×33％＝13254（元）。
从2004年至2006年，企业出租开发房产共调增应纳税所得额为233512.5元，调减额也为11975＋221537.5＝233512.5（元）。企业该项出租合计缴纳企业所得税为：89170＋20270＋13254＝122694（元）。
如果房地产企业将出租视同为临时出租，企业不将出租房产转作经营性资产，则会计处理上与税收处理上基本一致，均不摊销或计提折旧。
2004年下半年取得租金收入60000元，税金及附加60000×5.5％＝3300（元），应纳税所得额为：60000－3300＝56700（元）。应缴纳所得税为：56700×33％＝18711（元）。
2005年全年取得租金收入120000元，税金及附加120000×5.5％＝6600元，应纳税所得额为：120000－6600＝113400（元），应缴纳所得税为：113400×33％＝37422（元）。
2006年上半年与2004年下半年相同，应纳税所得额为56700元。2004年6月30日取得销售收入1000000元，开发产品成本仍为800000元，税金及附加1000000×5.5％＝55000（元），实现销售利润1000000－800000－55000＝145000（元）。
会计处理为：
借：银行存款 1000000
贷：主营业务收入 1000000
结转临时出租开发产品成本、税金等：
借：主营业务成本 800000
贷：库存商品800000
借：主营业务税金及附加 60500
贷：应交税金——应交营业税55000
应交税金——应交城市维护建设税3850
其他应交款——应交教育费附加1650
全年应纳税所得额为：56700＋145000＝201700（元），应纳所得税为：201700×33％＝66561（元）。
企业该项临时出租合计缴纳企业所得税为：18711＋37422＋66561＝122694（元）。
从上述结果分析，房地产企业开发产品出租时，转作经营性资产与不转经营性资产虽然纳税处理不同，但纳税总数额却是相同的，均为122694元。重要的是，每年纳税数额不同，前者第一年纳税数额大89170元，后者第一年纳税数额小18711元。这一方面可以缓解企业资金；另一方面，体现资金的时间价值也不同。转作经营性资产由于税务上视同销售，利润视同提前实现，因而企业所得税相应提前缴纳，按照8％复利计算，三年缴纳所得税153879元现值为119298元。而按照临时出租处理，不转作经营性资产，虽然不得计提折旧，但是也不视同销售，只有在真正销售时确认收入，因而延迟了销售利润的实现时间。同样，如果按照现值计算，三年缴纳所得税153879元，其资金现值为110405元，比前者节约资金价值8893元。
需要注意的是，如果折旧费用数额大于视同销售实现的利润数额，则应该选择可以计提折旧的方法，将开发产品转作经营性资产，这样就可以用折旧费用冲减视同销售实现的利润，以减少应纳税所得额。
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