近年来，我国的房地产问题一直受到政府、民众、社会的广泛关注，尤其是城市商品房价格上涨很快，成为社会各界关注的热点。我国房地产市场所面临的投资性需求旺盛、供给结构不合理、房价不断攀升等一系列问题，除了地方政府政绩考核制度、财政分权制度、土地制度等方面的制约因素，以及房地产市场形成时间较短、行业自身管理能力有限等原因外，房地产税收制度不成熟也是一个重要成因。
税收是国家调控房地产市场有效的经济杠杆之一，一个结构完备、运行良好的房地产市场，离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。但我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素，不能充分发挥税收应有的功能，一定程度上阻碍了房地产市场的进一步发展。因此，有必要借鉴西方发达国家房地产税制的成功经验，健全并完善我国房地产税制，从而促进我国房地产市场的健康发展。
一、国外房地产税制的特点与启示
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节。尽管由于经济发展水平、房地产行业发展状况等方面的不同，各国的房地产税制在课税体系与税制要素设计上都存在一定的差异，但总体来看，各国的房地产税制还是具有许多共性的。
（一）课税环节多，覆盖面全
市场经济发达国家在房地产的取得、保有和转让等多个环节设置了相关税种, 基本上涵盖了房地产业的各个方面和房地产交易的全过程。
在房地产取得环节课征的税收主要包括不动产取得税、印花税、登记许可税（费）等；在房地产保有环节，有的国家单独对土地或房屋课征土地税或房屋税（如韩国的综合土地税和法国的房屋税），有的国家只对土地和房屋合并征收房地产税（如波兰的房地产税），也有的国家将土地、房屋和其它财产综合在一起征收财产税（如美国和日本的不动产税）；在房地产转让环节，对无偿转让的房地产通常征收继承税和赠与税，而对有偿转让的房地产通常征收所得税或土地增值税。
（二）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。
与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这种做法既能够充分体现社会财富公平分配的基本原则，又能够充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（三）征税范围广，税基选择宽
在税基设计上，世界各国不约而同地选择宽税基。宽税基的好处在于可以保证税收收入来源充裕，符合税收纵向公平的原则。宽税基的含义包括三个方面：一是征税范围广，国际上房地产的征税范围不仅仅局限于城镇内，也包括农村；二是严格控制减免税，基本上只对公共、宗教、慈善机构的不动产免税；三是科学设计税基，不是以房产原值或余值作为税基，而是以评估价格作为税基，如日本、新加坡、韩国等国都是按估定价值或市场价值来征税的，这有利于保证税收收入随房地产价格的上涨而增长。
（四）房地产税法完善，财产制度健全
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨、可行的房地产税法体系，如日本就制定了几十个关于房地产方面的法规，并且相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度；同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据，因而评估业在国外发展得也非常迅速，目前已形成了一套比较健全的财产评估体系。
二、我国房地产税制的现状与缺陷
改革开放以来, 我国对房地产税制进行了较大力度的改革和调整, 当前房地产税制的基本框架是在1994年全面税制改革后所形成的，涉及的税种主要有11种，可以分为房地产流转环节和保有环节的税种。流转环节的税种有：营业税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税、企业所得税和印花税；保有环节的税种有：房产税和城镇土地使用税。我国房地产税收在增加财政收入、调节经济方面发挥了一定的作用。但由于现行房地产税制老化, 体系名目繁多, 设置复杂, 在实际执行中存在诸多漏洞和弊端。
（一）重流通、轻保有，税种结构不合理
我国现行的房地产税制虽然涉及房地产的开发、持有、使用和转让等活动，但大部分税种集中在房地产的流通交易环节，针对房地产保有期间设置的税种很少，且免税范围极大，这就造成了严重的税负不公平的状况，阻碍了房地产市场的健康发展：一方面，房地产流转环节的税收过于集中，势必会提高新建商品房的价格，带动整个市场价格的上扬，当价格过高、超出居民可承受范围太远时，就会造成商品房的积压空置，从而制约房地产市场的正常运行；另一方面，房地产保有环节的税收种类过少，则阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，对土地的保有税负过低，使得许多无偿取得的土地仍然近似无偿地被使用者持有。
（二）税基不合理，税率缺乏弹性
税基不合理表现在两个方面：一是房地产税收的课税范围，二是房地产税收的计税依据。我国一些房地产税种课税范围狭窄，导致了漏征漏管。如，房产税和城镇土地使用税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村及所辖的行政村。随着经济的发展和城市化进程的推进，城乡差距逐渐缩小，城乡结合部的界限已难以明确区分，对于一路之隔占用城市土地的企业征税，而对占用农村土地的企业却不征税，违背了公平税负、普遍纳税的原则。又如，耕地占用税只对占用种植农作物的土地的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人征税，漏征明显。我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产账面余值、租金收入或实际占用的土地面积。房地产市场开放以后，许多房产的实际价值已成倍增长，目前计税依据不能正确反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥起调节收入分配的作用。
此外，我国主要房地产税收的税率设计也缺乏弹性，存在诸多不合理之处。例如，在房产税中，自用房产不论价值和用途如何，税率均为1.2%，这种“一刀切”的税率无法体现对不同区域、不同价值、不同用途房产的抑扬倾向，从而削弱了房产税的调节能力。再如，城镇土地使用税与耕地占用税都使用定额税率，适用税额的差别幅度过小，缺乏弹性，与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的，削弱了对土地使用的适当调节。
（三）地方税权有限，难以适应房地产的区域性特点
目前，房地产税权向地方政府分权的倾向已成为主流，一些分税制国家可由地方政府自行决定对房地产课税的开征、停征、调节范围及负担水平和收入规模。我国的房地产税大多数税种属于地方税并且相关法规仅停留在国务院发布的《暂行条例》水平。但是，我国房地产税权过多地集中在中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。如，城镇土地使用税以及耕地占用税是国家统一规定税额幅度，各省在规定的税额幅度内进行有限的调整，同时，地方政府的税收减免权亦非常有限。这种税权的分配与房地产的区域性特征失调。
（四）重复征税，相关税种缺位
我国现行税费体制对拥有的房地产，既征土地使用税，又征收房产税；对出租房屋取得的租金收入，既征收房产税又征收营业税；对房地产产权转让收入，既征收营业税又课征土地增值税；房屋产权、土地使用权发生转移时，既征契税又征印花税。同时我国房地产税制又存在相关税种缺位的问题。比如，我国虽然早就规定了遗产税，但至今未能开征，对于以继承方式获得房地产财富的不劳而获者缺乏必要的经济干预，不能有效地制约财富的逐代积累，不利于实现共同富裕的目标，同时还造成了国家税收的大量流失。
（五）税费体系不明，收费名目繁多
虽然针对房地产分层次设置单独的税种并辅之一些专项收费确有必要，但尽可能减少税费数量是世界各国的共同趋势。然而，我国面临的现实却是房地产业的税费数量与日俱增，以费代税、以税代费、以费挤税现象严重。如《城市土地管理法》第25条规定的土地闲置费存在以费代税现象，它实际上是一种惩罚性的行为税，是一种典型的税而不是费；城市维护建设税实际是向享受城市建设设施利益的从事生产经营的企业、个人征收的一种费。
根据有关规定，我国现行的房地产收费主要有三类：即土地使用费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。目前，我国涉及房地产的收费项目繁多，且涉及多个部门。在开发阶段，对房地产开发公司而言，一般要缴纳的费用包括城市规划综合技术服务费、土地使用权出让金等；在转让阶段，卖方及其买方一般应缴纳教育费附加、房屋登记费、等。例如，福建省目前建设系统对房地产收取的经营性服务收费项目有15项，收取的与房地产有关的行政事业性收费项目有35项，加上国土资源系统收费9项以及其他与房地产有关的收费项目，共60余项。可见，费大于税、以费挤税的问题十分突出，清费改税势在必行。
（六）缺乏健全的财产登记、估价、定价管理制度和方法
房地产税的征收是建立在对财产准确核定基础上的。然而，我国财产登记制度不健全，发展比较滞后，尤其是私有财产登记制度更处于缺失状态，这严重影响了房地产税的征收管理。同时，没有完善的房地产估价制度，也为偷逃税提供了巨大的空间。
三、借鉴国际经验、完善我国房地产税制的政策建议
针对我国房地产税制存在的问题，借鉴国际上通常的做法，我国房地产税制必须进行深化改革。改革的指导思想是“简税制、宽税基、低税率、严征管”，基本思路是：科学设置税种、合理确定税基、灵活设定税率、健全财产制度。
（一）重新调整税种，着力优化税制
进一步完善房地产流转环节的税收制度。当前我国房地产流转环节税种多、负担较重，因此建议取消房产税、城镇土地使用税、土地增值税、城建税和教育费附加，合并印花税和契税，最终在流转领域仅保留契税和转让所得税。另外，可适时开征遗产税和赠与税，这有助于在房地产流转环节调节财富分配，促进社会公平。
大力加强房地产保有环节的税收制度。一是适时开征物业税，将现有土地增值税、城镇土地使用税、房产税的功能设计在物业税中；二是开征土地闲置税，是对土地使用权的取得者在其取得土地使用权一段时期后仍未进行正常开发使用而开征的税种，它有利于促进土地资源的合理利用，减少土地的浪费；三是开征遗产税和赠与税，协助个人所得税调节财富分配、促进社会公平。
（二）合理确定税基、灵活设置税率
确定税基是做好税收工作的重要前提和基础。建议合理拓宽房地产税征收范围，同时采用市场价值或评估价值为计税依据。我国今后除了对慈善、宗教等非营利机构的房地产予以免税外，其余房地产应一律纳入征收范围，从而保证税基稳定、充足并可持续增长，为房地产税收提供可靠的源泉。物业税的开征范围应包括城市、县城、建制镇、工矿区农村及所辖的行政村等全部地区，应注意对不同的情况区别对待。建议将耕地占用税的征收范围扩大到包括耕地、草地、林地、农田水利用地、养殖水面等在内的所有农用土地，同时采用评估价值为计税依据，从而更好地保护有限的农地资源。
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自主权，使各省、自治区、直辖市能够根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样既可以调节房地产由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节，从而使税率的设计更富有弹性。另外，还应考虑降低房地产流转环节的税率，同时提高房地产保有环节的税率，这有利于优化税率结构，将课征重点从房地产流转环节转向保有环节。
（三）适度分权，提高地方政府的积极性，调节地区差异
为便于地方政府管理和操作，我国房地产税的立法可考虑由中央负责制定财产税的基本税法，授权省级人大制定实施细则、付诸实施，根据当地经济状况和纳税人的情况，自行决定开征、停征税种，选择本地区税目、税率和合理制定起征点或免征额以及税前扣除项目等地区性的减免优惠政策措施，增强房地产税制对地方经济的适应性。
（四）推进税费改革，建立明税少费、税费严格分离的税费体制
对与房地产相关的收费项目进行清理，并将相关收费纳入财政预算，严格规范收费。明税少费，税费严格分离的税费体制不容任何部门和单位利用权力巧立名目乱加价收费，使土地一级市场供给不受“寻租”行为的干扰，促使一个相当透明、公平的市场环境的形成，进而规范地方政府行为，解决目前由收费引起的房价过高、税收优惠政策失灵等问题。建立明税少费、税费严格分离的税费体制对于稳定与规范我国房地产市场、降低房地产开发成本具有重要意义。
（五）健全财产制度，提供配套支持
健全的财产制度是构建完善的房地产税制的必要条件，是房地产税制改革过程中一项十分关键的配套制度建设。我国应学习、借鉴西方发达市场经济国家经验，努力建立健全财产制度，从而为房地产税收的征收管理提供良好的基础，增强房地产税制运行的有效性。
1．建立房地产产权登记制度
要在全国范围内开展一次全面的土地清查，设置土地台账，进而建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。
2．完善房地产评估制度
合理的计税依据是房地产税制实现公平原则的一个重要内容，按照国际惯例，通常采用以房地产的评估价值来征税。房地产评估业在我国出现的时间还不长，当前应大力培育和促进房地产评估业的发展，加快相关机构建设和人员的培养。同时，要审慎、合理地选择房地产价值的评估机构，考虑到目前我国的中介评估机构尚缺乏规范性的现实，建议采取以税务机构内部评估为主，并同时向社会公开评估标准和结果的办法，以保证评估结果的公正性与科学性。
3．以计算机系统为依托，建立部门协作和信息共享制度
随着我国新型房地产税制的建立，税收征管成本将会提高，这主要体现在扩大税基所引起的税源资料的收集、监控以及以市场价值为计税依据所引起的价值评估模型的建立、资料收集和测算工作上。因此，必须依托计算机系统建立部门协作和信息共享制度，提高房地产税的征收效率。
