浅析房地产开发企业内部控制的完善策略-会计论文发表财会论文发表财务论文发表网高级会计师评审财务论文高会评审职称评定评审论文发表网站-财会论文网

本文从实际出发，对房地产开发企业内部控制的现状及所存在的问题进行了深入的探讨，并据此从公司治理结构完善、资金结算中心构建、会计核算系统控制、风险评估机制引入以及适时推进企业绩效审计五个方面入手提出了相应的完善策略，以期可供其借鉴或参考。
　　一、房地产开发企业内部控制的现状及问题
　　1．公司治理结构不够完善
　　当前，国内各房地产开发企业的公司治理结构基本上都存在着不合理的问题，这也是其他行业共同存在的问题。从目前来看，在已经上市的房地产企业中，控股股东的持股比例过大，中小股东的权益得不到相应保障的问题比较突出。而股权的过度集中会使大股东占有表决权的绝对优势，其往往可以通过控制董事会来达到中饱私囊的目的，从而给中小股东的利益带来较大的损害。
　　2．资金管理存在较多漏洞
　　货币资金作为企业变现能力最强的资产，其可以用来满足企业生产经营中流动支付的需要，而且也是企业还本付息和依法纳税的重要保障。但是，目前房地产开发企业在资金管理中普遍存在的问题是：一方面，项目开发需要大量的资金予以支持，而这部分资金多数情况下需通过银行贷款来解决，资金成本较高；另一方面，各项目资金沉淀严重，大量资金无法有效利用，资金使用效益欠佳。此外，某些项目在其内部资金的管理上也存在着一定的问题，项目经理在此过程中的权力较大，高度的资金使用自由性会大大增加财务舞弊事件发生的几率。
　　3．收入成本核算不够合理
　　首先，由于房地产企业的开发周期较长，开发项目从获得土地到开发完成确认收入一般需要1-2年，甚至3-5年的时间，其必然会使企业的投入产出比例呈现出不合理的趋势。在项目建设期，大量资金投入所产生的费用无法与收入相配比，即便是开发产品已预售完毕，其预售款项按规定也无法确认为收入。其次，房地产开发产品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成了单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比的情况。
　　4．工程项目管理存在风险
　　目前，房地产开发企业在项目的开发过程中会遇到很多风险。就目前来看，大多数房地产企业对于项目风险的控制较为薄弱，风险控制意识不足，风险控制技术或手段较为落后，亟待改进。以分包风险为例，某些总承包企业在实施工程分包的过程中，并不参照设计部门的设计文件以及组织专业人员对其资质、水平、业绩和信誉进行考察，而擅自将承包工程的主体部分分包给没有资质的其他公司，从而给该项工程的开发带来极大的风险。
　　5．审计监督基本流于形式
　　当前，各房地产开发企业虽然大多数已在其公司内部建立起内部审计机构，但该机构的人员或管理职能基本上与财务部门存在着较大的重叠现象，财务人员兼职内审人员，财务部门的领导兼职内审部门领导的现象时有发生，且对于某些中小型房地产开发企业而言更是如此。而在外部监督方面，虽然目前我国已经形成了包括政府监督和社会监督在内的企业外部监督体系，但其监督效果却不尽人意，各种监督功能交叉，标准不一，管理分散，再加之监督主体之间缺乏横向的信息沟通，其监督体系难以形成有效的合力，甚至在很多情况下基本上流于形式。
　　二、房地产开发企业内部控制的完善策略
　　1．积极优化公司治理结构
　　针对于房地产开发企业股权过度集中的问题，各企业应从实际出发，积极贯彻执行证监会[2001]102号《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》文件的要求，通过引进独立董事制度来健全董事会和监事会的职能，积极避免大股东在企业决策中损害中小股东利益或者舞弊事件的发生。另一方面，随着房地产企业开放版图的急剧扩大，许多企业的经营范围已拓展至全国，呈现出集团化的发展趋势，因此企业的管理模式也由集团直接管理逐步转变为区域多元化管理。为此，进一步建立与完善业务授权制度也将成为今后内部控制体系建设的重点之一。
　　2．尝试建立资金结算中心
　　鉴于许多房地产开发企业所存在的资金矛盾问题，当前最有效的解决方式就是构建集团内部的资金结算中心或者财务公司，虽然前者较之于后者的功能不算全面，但其准入门槛较低，也不像后者那样需要独立的法人资质，因此其可操作性较强，且在短期内即可呈现良好的效果。在资金结算中心结构下，房地产开发企业下属各成员单位的资金收支均需通过该中心予以解决，为此各单位需在中心内开设收入户和支出户，实施收支两条线管理。若某单位的本月资金支出超出月预算，则需通过追加预算予以补充，因此从这一点上看集团资金控制力将大大增强。
　　3．强化会计核算系统控制
　　会计控制是企业内部控制的核心内容，有效的会计系统可保障企业会计信息的真实性、完整性、可靠性，进而为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供客观、及时、准确的决策分析依据。而就房地产开发企业而言，一个有效的会计系统除了能够对经济业务进行真实记录、科学分类、及时合理的表达经济业务和披露相关事项外，还应重新定位会计的战略着眼点以及价值最大化目标，从而将管理的职能更多融入至会计系统。与此同时，会计系统还应充分发挥出企业风险控制管理系统的作用，其包括风险提示、风险防范、风险控制和风险管理。
　　4．适时引入风险评估机制
　　从目前来看，房地产开发企业为了充分规避风险，减少经营不确定性所带来的损失，应适时引入风险评估机制。例如，可通过SWOT分析法来改善企业自身的内部控制。所谓SWOT，也即Strengths（优势）、Weaknesses（劣势）、Opportunities（机会）、Threats（威胁）的总称，其是指通过对被分析对象上述四项指标的综合评估与分析得出结论，并就此对其加以纠正的一种分析方法。SWOT分析法不仅可用于企业的战略目标管理，还可用于对企业内部控制系统的评估，分析内部控制环境的变化可能对企业产生的各种影响，并据此制定具有针对性的措施。
　　5．加速推进企业绩效审计
　　从理论上说，现代内部审计已从过去单纯的财务审计逐步向经营审计倾斜，除了关注财务数据是否准确或完整之外，更侧重于对企业资产的安全性、政策法规的遵循性、经营与目标的一致性等方面的内部控制审计。而从当前来看，内部审计在向股东和董事会提供全面详实的资料、评价企业经营活动过程中的绩效、评估内部控制效果、对舞弊迹象发出预警等方面所发挥的作用，已愈来愈受到理论界以及各类利益相关者的重视。为此，房地产企业要严格保证内部审计的独立性，积极发挥企业内审机构及人员的作用，从而为企业财务安全性提供更好保障。

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