土地是一种资源，也是企业赖以生存和发展的根基和特殊资产。在成品油销售企业，由于经营网点较多、销售战线长、土地分布比较零散，加之近年来自然灾害频发，灾后重建、国家重点工程建设、地方政府市政规划的改变和公路改道以及企业战略规化的调整，导致企业土地不断被政府回购、占用或出现闲置的情况，土地管理面临着非常复杂严峻的形势和挑战。用传统的思维和常规的管理模式来实施土地管理，不利于提高土地利用效率甚至可能造成土地资产的流失，也不适应企业可持续发展和新形式的需要。而土地资产的管理涉及面宽、政策性强，必须予以高度重视。本文通过“以土地置换为主，货币化补偿为辅”的土地处置管理思维，就如何应对和解决土地被占用和出现土地闲置等问题，进行了有益的探索，以供大家参考。
一、成品油销售企业土地管理现状及面临的问题
（一）土地管理现状
成品油销售企业的经营网点，主要是油库和加油站，而油库和加油站一般都远离市区，座落在不同的行政区内。由于销售区域广、战线长、网点较分散，导致企业的土地不仅小块、零星，而且过于分散，加之各级地方政府的土地管理政策不完全统一，而企业内部对土地管理重要性认识还有待提高，因而成品油销售企业的土地管理面临着非常严峻复杂的形势和挑战。
（二）土地管理面临的问题
近年来，由于自然灾害频发，灾后重建、国家重点工程建设、地方政府市政规划的改变和公路改道以及企业战略规化的调整，使成品油销售企业在土地管理中面临着以下几方面的问题。
1．由于灾后重建、国家重点工程建设或地方政府市政建设需要，政府整体回购或占用企业土地资产。
2．由于灾后重建、地方政府市政建设或公路扩建等原因，建设单位部份占用企业土地资产。
3．由于自然灾害或公路改道，影响企业加油站关闭，导致企业土地资产闲置。
4．由于企业战略规化调整，影响企业油库等经营网点关闭，导致企业土地资产闲置。
针对企业土地管理中频繁出现的被政府回购、占用或出现土地闲置的情况，如何采取相应的措施，积极加以应对和解决，以提高土地利用价值，避免土地资产损失，就成为成品油销售企业应当认真思考和探索的问题。
二、成品油销售企业应对土地占用和闲置的主要措施和策略
随着国家及地方经济建设的快速发展，土地渐渐变成稀缺资源，不仅政策性强，而且升值潜力大。国家重点工程和地方政府市政建设回购、占用企业土地，大多采取货币化补偿，不但补偿价值较低，也使企业失去了现有经营网点，不利于企业的可持续发展。而市政规划改变或公路改道以及企业战略规化调整造成企业土地闲置，如不及时盘活，又会导致土地利用效率降低，造成土地资源浪费。对此，成品油销售企业应以高度负责的态度，认真组织学习和研究国家土地法规及相关政策，加大与政府各职能部门的协调力度，按照“以土地置换为主，货币化补偿为辅”的土地处置管理方法，积极应对和解决土地管理中出现的各种问题，才能避免土地资产流失，提高企业的可持续发展能力。
（一）应对土地占用和闲置应坚持的原则
1．坚持盘活闲置资产的原则
国家重点工程建设和地方市政规划改变，或占用企业土地资产，或造成企业土地资产闲置。对此，企业要坚持盘活闲置资产的原则，加强与政府职能部门的协调，按照“以土地置换为主，货币化补偿为辅”的土地处置管理方法，积极加以应对和解决，以提高土地资产的利用效率，减少土地资源的损失和浪费。
2．坚持等价有偿，保值增值的原则
在土地置换或货币化补偿过程中，要严格按照企业相关规定，聘请具有国家相应资质的评估公司对换出、换入的土地或实行货币化补偿的土地进行评估，实行土地等价值置换，确保土地货币化补偿合理合规。同时，对换入土地的位置、周边环境、市政规划、发展前景和市场潜力等要进行实地调查，认真分析研究，确保土地保值增值。
3．坚持平等协商，互惠共赢的原则
在实施土地置换时，要积极协调政府相关职能部门，共同选择新的土地置换点位，平等协商，针对不同的土地置换情况，制订相应的双方都能接受的土地置换方案，做到互惠共赢，确保土地置换工作顺利开展。
（二）应对土地占用和闲置的具体措施
1．健全组织机构，落实管理责任
根据企业土地处置管理具体情况，要求企业领导要亲自挂帅，财务部门要全程介入，法律部门对合同协议要严格把关，其他职能部门和企业基层经营部门要积极参与。针对灾后重建、国家重点工程和地方政府市政建设对企业土地的回购、占用问题，要成立相应的工作小组，负责与当地政府的沟通和协调，负责对换出和换入的土地或实行货币化补偿的土地进行评估，负责对换入土地的实地调查、点位选择和置换方案的制订、补偿价格协商等工作。通过明确的分工，落实管理责任，保证土地置换或货币化补偿工作的顺利开展。
2．建立应急处理机制，及时解决土地问题
由于成品油销售企业经营网点分散，销售战线长，土地分布比较零散，针对企业土地被政府回购、占用频繁的情况，要建立土地管理应急处理机制，要求企业基层经营部门对土地变动、土地纠纷、土地争议等问题要快速做出反应，及时向上级主管部门汇报。企业管理部门要及时派出人员到实地调查，分析研究，制订相应的处置方案及时解决。做到上下联动，相互配合，及时处理。
3．积极完善报批手续，规范土地处置管理
土地的增减政策性强，手续繁杂。针对土地置换或货币化补偿问题，要严格执行上级公司相关资产管理规定，依据国家有关土地管理法律法规，严格按照企业内部控制管理流程，在土地置换或货币化补偿过程中，积极收集相关资料，完善报批手续，确保土地置换或货币化补偿的规范运作。
（三）应对土地占用和闲置的具体方式
针对土地被回购、占用或闲置等问题，要区别不同情况，采取不同方法加以解决。
1．对整体占用加油站土地资产的，要求政府对加油站地上资产按市场评估价进行货币化补偿，对土地进行等价值置换，加油站实行异地迁建。
2．对部份占用加油站土地且不影响加油站正常经营的，要求政府对占用土地按市场评估价进行货币化补偿。
3．对市政规划改变或公路改道以及企业战略规化调整造成的企业土地闲置，也要尽量协调政府相关职能部门，规划新的加油站点位，通过土地置换后实现加油站异地迁建，或改变闲置土地用途，重新规划使用。做到积极盘活闲置土地资产，避免土地资源损失。
三、对规范土地处置管理的几点认识
成品油销售企业要规范土地处置管理，切实解决企业土地被政府回购、占用或出现闲置的问题，笔者认为有必要着力提高以下几点认识。
1．加强政策法规学习，提高土地管理意识，是规范土地处置管理的前提。土地管理具有较强的政策性，要规范土地资产管理，就必须加强对土地政策法规的学习，即时掌握土地政策法规的变化情况，不断提高自己的政策水平和土地管理意识，才能及时应对和正确处理土地管理中出现的各种问题，规范土地处置的管理。
2．健全管理机制，落实管理责任，是规范土地处置管理的保证。土地资产管理涉及企业各部门、各环节，必须加强组织领导，健全管理机制，针对土地管理中出现的不同问题，建立相应的组织机构，落实责任，上下协调，才能保证土地处置的规范管理。
3．积极应对处理，强化沟通协调，是规范土地处置管理的根本。针对国家重点工程建设和地方政府市政规划的改变，导致企业土地资产被回购、占用或闲置的问题，企业各级部门必须高度重视，认真对待，采取相应的措施，积极应对处理。要切实加强与政府职能部门的沟通和协调，求得政府相关部门的理解和支持，才能保证土地置换或货币化补偿的顺利实施，避免土地资产损失，提高土地的利用价值。
土地管理是一项持续复杂的工作，涉及面宽、政策性强。而土地又是一种稀缺资源，增值潜力巨大。土地资产的增减变动，影响企业的生存和发展。因此，成品油销售企业要将“守土有责，寸土必争”的精神落到实处，加强对土地政策法规的学习，不断提高政策法规水平和土地管理意识，坚持“以土地置换为主，货币化补偿为辅”的土地处置管理原则，积极应对和正确处理土地管理中出现的各种问题，巩固企业的可持续发展能力，确保国有资产的保值增值。
对成品油销售企业应对土地占用或闲置的探索
简介：土地是一种资源，也是企业赖以生存和发展的根基和特殊资产。在成品油销售企业，由于经营网点较多、销售战线长、土地分布比较零散，加之近年来自然灾害频发，灾后重建、国家重点工程建设、地方政府市政规划的改变和公路改道以及企业战略规化的调整，导致企业土地不断被政府回购、占 ...
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