三、我们的具体做法
（一）及时制定了《纳税评估操作规程》，针对当前纳税评估工作中存在的热点难点问题，通过近年来纳税评估工作的实证分析，详细的补充和完善了纳税评估规程的内涵与外延、特征与分类、原则与职能，特别是针对行业纳税评估案源选择等做了进一步修改，使之适合地域特点和实际操作，并及时组建纳税评估机构，成立纳税评估领导小组，按所辖的企业分类分片全面开展纳税评估。
（二）从难点疑点抓起，抽丝剥蚕，抓出实效。该局管辖房地产企业43户，年缴纳税收2300余万元。但从房地产行业的实际开发情况和房地产行业税收实际征管情况来看，税款流失较为严重。为此该局组成房地产评估小组，对辖区内房地产企业进行了重点评估。通过资料调阅，发现许多房地产企业不是亏损就是微利，且申报的当期销售收入起伏较大，缴纳的营业税与预收账款金额不相符，费用列支不符合规定，企业所得税和土地增值税都未按规定预缴，印花税、土地使用税和房产税都出现少缴或不缴的现象。在与企业法人或财务人员针对上述情况约谈时，对存在问题含糊不清，避重就轻，也没有具体的举证说明。实地核查时，通过对比纳税申报和账面数、企业签订合同和实际完工数，发现（1）售房款以定金名义不做预收账款处理。（2）拆迁房屋建还的部分不做收入，只记成本。（3）销售合同已签但印花税未申报缴纳。（4）以房地产行业的特殊性为理由，长期不结算，也不预缴企业所得税和土地增值税。（5）土地使用税和房产税以不清楚规定为由，少缴或不缴。
（三）通过此次初步评估部分房地产企业，共查出各项税款7563284.13元。其中应补缴的企业所得税3267129元，占2009年房地产行业缴纳所得税的45%；各种地方税4296155.13元，由此证明房地产行业严重存在不按期纳税的问题。实践证明，开展纳税评估对提升税收征管质效有着巨大的推动作用。一是深度挖掘了税源。通过纳税评估，企业主动申报税款金额达636.24万元。二是提高了申报真实度。经评估的纳税人，实际税负都达到或超过了行业平均水平。三是提高了纳税遵从度。通过评估，纠正了因企业办税人员对政策和程序理解上的偏差而导致的错用税率，超范围超标准抵扣、漏记少报收入、未按规定开具发票等一般性问题，经督促，纳税人均自行作了补正申报、补缴税款、调整账目等处理。
四、思考和建议
（一）虽然房地产行业在拉动经济，扩大就业等方面作用巨大，但是房地产行业工期长、投资大、经营隐蔽性强，导致其在依法纳税方面存在较多问题。应加大对房地产行业的纳税评估。
（二）房地产行业环节多，所征税种也多，如营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，加之企业法人、财务人员对税收法律法规的了解和掌握有限，影响了税法的遵从度。应加强对企业财务人员的税法培训。
（三）房地产行业承建的工程大部分实行转包、分包，甚至存在挂靠等现象，导致选择征税主体具有一定难度。房地产企业采用“工程大包”的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款，不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。
（四）税务机关自身管理不到位：一是税法宣传不到位，教育培训跟不上，客观上造成企业对税法了解掌握不清。二是疏于管理，淡化责任，日常检查不够，特别是案头稽核不深不细，各表之间没有比对，各勾稽关系没有分析透彻。三是稽查力度不大，没有针对该行业的特殊性和隐蔽性开展有效稽查。
（五）工作建议：一是强化管理，加大征管力度，房地产行业的特殊性决定了必须强化行业税收管理，特别要实现日常监管和案头稽核有机结合，运用一系列的指标体系分析该行业的收入、费用、成本是否合理。二是加大宣传力度和培训力度，对新上岗财务人员或新办房地产企业加强税收法律法规培训，增强企业依法纳税意识。三是扩大委托代征范围，实行属地征收，如对合同的贴花委托工商部门，公证部门实行源头代征，对土地使用税委托土地管理部门实行代征。四是加大第三方信息的获取，实行资源共享，与建委、城建、工商、经贸委、司法、公安、地税等部门建立一系列的合作机制，定期不定期召开联系会议，收集信息，特别要与建委、城建等部门直接联系，取得第一手资料，从源头了解掌握房地产行业信息。五是加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为。税务稽查部门要针对房地产开发企业中容易偷逃税的环节，加大稽查力度，并公开曝光。六是进一步完善纳税评估机制，使之真正成为税收征管的补充，并正确界定纳税评估与税务稽查行为的差别，对其法律后果予以规定。
