2001年正式实施的《企业会计制度》规定：有偿取得（非租入）的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。在企业因利用该项土地建造自用项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本；房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权全部转入开发成本。即对出让、转让、作价入股方式取得的土地使用权，按取得成本作为无形资产入账，并按可使用年限平均摊销，当土地开发自用时转入“在建工程”项目核算，同时停止摊销，当项目建成投产后土地使用权账面价值随整个项目投资一次转入“固定资产”科目，之后作为固定资产的一部分提取折旧进入损益。
2006年我国新颁布的《企业会计准则2006》中CAS6（企业会计准则第6号）规定“企业取得的自用土地使用权用于开发地上建筑物的，土地使用权和地上建筑物分别作为无形资产和固定资产进行处理”；“外购的土地及建筑物所支付的价款应当在土地使用权及建筑物之间分配，难以合理分配的，应当全部计入固定资产”；“所有使用寿命有限的无形资产都应进行摊销。摊销方法根据与无形资产有关的经济利益的预期实现方式确定，无法可靠确定的，采用直线法。除特殊情况外，净残值应当为零”。
CAS6首次引入投资性房地产的资产类别，规定了“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产”。在此之前，我国既没有投资性房地产的会计准则，且由于土地流转受到法律的局限，理论界有种观点，认为“中国司法管辖区域内，商事主体无法完全拥有国际会计准则意义上的投资性房地产”。CAS6在摊销年限的确定以及摊销方法上融合了国际会计准则的先进内容，如其中规定“摊销金额一般应当计人损益，若无形资产所包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的，其摊销金额应计入相关资产的成本”；“使用寿命不确定的无形资产不摊销，但应每年进行减值测试”。此外，CAS6解决了困扰会计界多年的土地使用权与地上建筑物合并计量摊销的问题，明确了土地使用权应独立于地上建筑物等固定资产进行会计处理的方式。
二、事业单位土地使用权的会计处理
事业单位的土地使用权计量分三种情况：第一种划拨，因土地无偿由政府划拨使用，因此无需进行账务处理；第二种外购，在取得时按成本计入“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目；第三种捐赠，按评估价确认为“无形资产——土地使用权”，贷记“事业基金——一般基金”科目。根据财政部发布的《事业单位会计准则》，事业单位的无形资产并不一定要摊销，不实行内部核算的事业单位，其购入和自行开发的无形资产，其价值一次性摊销，计入“事业支出”。实行内部成本核算的事业单位，其无形资产的价值应在收益期内分期摊销，计入“经营支出”。
事业单位的土地转让须区分有偿取得和捐赠取得两种情况，前者与企业单位的处理方法一样，按土地使用权的摊余价值直接贷记“无形资产——土地使用权”科目，借记相关资产科目，后者须通过“事业收入”和“事业基金——一般基金”两个科目，即借记“银行存款”或其他资产科目，贷记“事业收入”，同时借记“事业基金——一般基金”，贷记“无形资产——土地使用权”。
对于无偿划拨取得的土地，事业单位与企业一样不进行会计处理，但企业要在备查簿中登记，并在财务报告中进行披露。
三、企事业单位土地使用权会计处理的评价
企业原有的土地使用权会计处理方法存在两个问题，一是无偿划拨土地大量存在，却未纳入账内核算。根据2001年的规定，对于划拨的土地，由于是无偿取得，因而采用不入账核算的方法，已有相当多的学者对这一处理方式提出过质疑，认为其表外披露的方式有失公允，笔者认为，这种提法是有道理的。随着计划经济的转轨，无偿划拨取得的土地的形式所带来的产权不清晰、使用及流转受到法律的限制等种种弊病，已经成为企业进一步发展的桎梏。不仅如此，无偿划拨土地的存在作为对国有企业的一种政策扶持，造成企业竞争不公，不利于社会主义市场经济的健康有序发展。因此在市场经济模式下，土地有偿出让制度逐步取代了无偿划拨制度，原有的土地资产账外披露的会计处理方法也慢慢淡出了历史舞台。不过，由于历史的原因，到目前为止仍有相当一部分的无偿划拨土地大量存在，对此笔者赞成尽快将现有的无偿划拨土地纳入有偿使用的轨道，企业通过补交土地出让金的方式取得土地使用权，并将其作为无形资产进行核算，以解决前面所提到的问题。二是原有《企业会计制度》中将土地并入固定资产计量和分摊成本，笔者认为这样的处理方法存在以下问题：（1）由于土地使用权的使用年限通常与地上建筑物的使用年限不同，同一土地上不同建筑物的使用年限也可能不同，因此将土地并入地上建筑物一并提取折旧在计算上存在困难；（2）由于土地使用权转入“在建工程”后将停止摊销，从而造成土地使用权的中断，使企业的成本计量发生扭曲，故而对损益产生影响。（3）土地作为固定资产的一部分来确认计量，虽然形式上土地被列入固定资产当中，但实际上从其摊销方式上看，却与其他无形资产的计算方法非常相似，如《企业会计制度》规定，土地使用权按照该土地的使用期限平均摊销计入损益，摊销后无残值。
