1、根据《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，纳税人实际占用的土地使用面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积、尚未组织测量但纳税人有政府部门核发的土地使用证书的。以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
2、根据《江苏省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的批复》（苏地税函[2007]238号）规定，凡纳税人持有政府部门核发的土地使用证书，以证书确认的土地面积为纳税人实际占用的土地面积。
3、根据《宿迁市地方税务局关于统一房地产开发企业城镇土地使用税征收管理有关口径的通知》（宿地税函[2007]73号）规定，房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可以从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。但是对这一计算方法我们是否从以下方面加以理解：
房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和。
1、从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分推面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分推的设施面积等。
2、从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积。如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需要向人防管理部门移交产权等。
在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就有已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。
所以商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除。由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业应分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊后，换算成土地占用面积，对于未出售的房产对应的土地使用面积仍由房地产开发企业缴纳土地使用税，直至房地产开发企业将所有房产出售完毕后，土地使用税才不征。
3、确定开发产品面积的方法。一是总建筑面积可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得。二是可售面积和不可售面积应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得。三是已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得。
我们在掌握房地产开发企业开发产品面积确定以后，就可以按市局制订公式进行计算开发企业应纳的城镇土地使用税，具体计算方法：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷总的可售面积）×总占地面积。应纳城镇土地使用税占地面积＝总占地面积－已销售房屋的占地面积。
所以，房地产开发企业应按月计算、逐月减除，以确定应税土地面积，正确计算并按季申报应缴纳的城镇土地使用税。
