由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及多个开发项目时，成本核算不规范，本文结合实际工作将房地产企业检查过程中总结的一点经验介绍给大家。
《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企业收到购房款时可能有两种账务处理方式。第一种处理方式：借：“现金”（或者“银行存款”）科目，贷：“预收账款”科目；另外一种处理方式是：借：“现金”（或者“银行存款”）科目，贷：“主营业务收入”科目。因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下：
应纳税营业额＝预收账款账户本期贷方发生额＋主营业务收入－预收账款账户本期借方发生额公式①
根据会计账户原理又可得下列公式：
期初余额＋本期贷方发生额＝本期借方发生额＋期末余额公式②
公式②移项后，可得下列公式：
本期贷方发生额－本期借方发生额＝期末余额－期初余额公式③
把公式③代入公式①后得下列公式：
应纳税营业额＝主营业务收入+期末余额－期初余额
这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入”科目贷方累计数3个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细账中一笔笔合计当期发生数，但在使用上述公式时应注意下列事项：
