老师：为什么房地产企业项目尾盘不及时注销呢？
小王：由于我国物权法还在完善，部分房屋产权（如公共配套设施）并不清晰，导致房地产企业项目完全清盘并不是一件容易的事情。
老师：这些未出售项目，在报表上是如何反映的呢？
小王：在存货上反映。
老师：你说的情况是不是这样——企业存货上有余额，只有费用发生，没有收入，累计亏损越滚越大？
小王：是的。
老师：如果房地产企业出租房产，怎么缴税呢？
老师：物业公司出租房产，怎么缴税呢？
小王：物业公司严格意义上只是提供物业服务，其出租只是一种代租行为。国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。因此，对物业管理企业从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税；其出租的房产并没有产权，不予征收房产税。
老师：既然是代租，物业公司是不是应该将相关收益转交给房产所有权人呢？
小王：是的，房产所有权人委托物业公司代租，其相关收益自然归房地产所有权人。
老师：如果物业公司和房地产企业是关联企业，房地产企业不去索取这部分收益，或者物业公司不及时转交该项收益呢？
小王：一方面房地产企业有房产却没收入，另一方面物业公司没有房产却有租金收入。这样一来，就有了前面的房地产企业报表所反映的“长期亏损”现象。
老师：那么房地产企业为什么要这样操作呢？
小王：整体看，这种操作模式可以少缴房产税。
老师：是的。但我们还需要考虑当前房产租赁市场的实际情况。一般而言，出租者会将其税负通过提高租金的方式转嫁给承租人。因为价格的差异，对于承租人而言，自然选择现金交易，不要发票。这样一来，物业公司少确认了收入，而房地产公司只发生费用，相应的税收就会减少。
