河北省石家庄市某房地产有限公司成立于1997年9月，为中外合资企业。经营范围：房地产开发、经营、出租、转让写字楼及商业服务设施。
确定评估对象
该企业2003年～2005年连续3年亏损，所得税贡献率低于预警值。2006年有盈利，利润总额为15192131.33元。自2003年~2006年该企业共开发了两个项目，一个是A1项目，该项目分两期，一期是以安置拆迁户为主的多层，二期是高层商住楼。另一个是A2项目，现正处于预售阶段。该企业2006度A1项目已预缴外资企业所得税及地方所得税4069286.12元，A1项目在2007年进行了成本决算；A2项目按预收房款的8%预计利润率预缴所得税4843687.15元。
评估疑点审核分析
根据工作安排，2007年4月，石家庄市国税局评估人员对该公司A1项目所涉及的2006年度外资所得税申报资料，以及2005年度申报资料进行了审阅、分析，并从中发现以下几个疑点：（1）A1项目销售毛利率明显低于行业平均水平。评估人员发现该公司A1项的一期销售收入主要在2005年反映，2005年销售收入31390647.28元，销售成本高达31734322.82元，收入与成本呈倒挂现象，利润总额为-16978392.79元。
A1项目中的二期销售收入集中反映在2006年，2006年销售毛利率为18.5%，低于21%~27%的预警值。据此，评估人员判断A1项目可能存在少计收入的情况。
（2）A1项目成本费用率、成本费用利润率、固定资产综合折旧率明显低于预警值。评估人员测算出该公司2006年成本费用率为9.15%，低于16%～20%的预警值；成本费用利润率为8.82%，低于12%~25%的预警值；固定资产综合折旧率为3.45%，低于8%～15%的预警值，企业可能存在多列成本或费用的情况。
（3）A1项目中二期所得税贡献率为2.7%，高于0.2%~1.2%的预警值，而该公司其他应付款科目余额高达260945131.55元，而预收账款余额为0，评估人员猜测，企业可能存在A2项目预售房款未按规定在预收账款科目核算，挂在其他应付款中，从而少预缴所得税的情况。
约谈举证
在分析掌握了企业的情况后，按照工作程序，评估人员向该房地产公司下达了《税务约谈通知书》，要求企业对存在的疑点作出详细的说明，并进行自查。针对疑点，该公司的财务人员作出了如下解释：
关于疑点一，企业解释该项目是一旧城拆迁项目，2005年进行成本决算的为A1项目中的一期即拆迁户回迁楼，此项目以安置回迁户为主，只有很少一部分对外销售，且该项目对外销售以预售为主，收款主要在2002年，当时石家庄市房地产市场价格较低，对外销售均价为每平方米1505元。作为回迁楼是实物补偿给拆迁户的拆迁补偿费用，因此该楼成本高于其实现的收入，造成了2005年度亏损。
A1项目的二期为商住高层，于2006年9月竣工，总建筑面积为102499.98平方米，已转让面积40584.18平方米，2006年全部结转收入。由于拆迁改造项目本身的特点，拆迁时间长，造成项目竣工延期。一期拆迁安置本身赔钱，而高层商住楼当时未解决资金紧张问题，对外以较低的价格进行预售。为了提高商住楼对购房户的吸引力，公司对商住楼进行了外装和内装，从而导致开发成本增加，项目获利能力下降。
关于疑点二，在2006年，由于政府部门的规定，公司某商业门市因故被拆除，形成了财产损失9326033.99元，计入2006年的当期损益中，并于税前列支。由于公司的绝大部分固定资产是房屋，因此折旧年限较长，一般为30年，因此综合折旧率较低。
