根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因而，架空层作为地上建筑物，其产权应属于业主共有。
根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因而，即使是《物权法》亦未约定非人防地下车库所有权的归属，非人防地下车库所有权归属不明。
企业所得税
由于架空层的产权属于业主共有，因而架空层从所有权的角度来看不属于A企业。虽无产权证的过户，但根据《物权法》的规定，A企业实质上已经将架空层的所有权转移给了业主共有。销售后A企业将架空层改成车库出租，属于违规行为，是业主委员会缺位管理情况下出现的特殊情况。这是两个法律关系，不能混作一谈，因而不能根据国税发〔2006〕31号文件将架空层视作A企业的营利性配套设施，不得在税前扣除架空层的成本。
非人防地下车库所有权的归属不明，有人认为属于国税发〔2006〕31号文件规定的未明确产权归属的情况，因而地下车库的成本不得扣除，即（5000+3000）÷（11000+1000）×200＝133.33（万元）不得扣除。笔者认为，未明确产权归属的完整解读是有产权而未明确产权归属，地下车库根本没有产权，因而也不属于未明确产权归属的情况。根据《城市房地产管理法（修订版）》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，以及国税发〔2006〕31号文件“可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积；已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”的规定，A企业的第一种意见正确，成本分摊标准和方法有理有据。
这种做法在国家税务总局《关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）中得到了印证。根据国税发〔2009〕31号文件第三十三条的规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，因而，利用地下基础设施形成的停车场所，属于公共配套设施；而公共配套设施在国税发〔2009〕31号文件中有明确的定义，即公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。可见，利用地下基础设施形成的停车场所，可以作为公共配套设施，其建造成本可以作为公共配套设施费分摊给可售建筑面积。本案例中，地下建筑面积1000平方米的建造成本应分摊给已售的地上有产权证的建筑面积10000平方米，即可以全额税前扣除。
