例：A房地产公司属内资企业，开发了一个项目，地上建筑面积为11000平方米，其中可以办理产权证的建筑面积为10000平方米，无法办理产权证的架空层建筑面积为1000平方米，地下建筑面积为1000平方米（无产权证且非人防工程）。该项目建安成本为5000万元，土地成本为3000万元，有产权证建筑面积10000平方米已全部销售完毕，A企业将全部成本8000万元计入销售成本。
A企业将架空层和地下建筑改建成车库，架空层1000平方米全部用于出租；地下车库中800平方米销售给业主，销售收入为800万元，200平方米用于出租。
2008年，A企业在进行2007年度企业所得税汇算清缴时，对于无产权证建筑物的成本分摊问题，内部财会人员产生了争议。
一部分财会人员认为，根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）的规定，开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
本案例中，A企业将架空层及地下车库用于出租，属于营利性的配套设施，并不属于非营利性且产权属于全体业主的情况，应视作开发企业自用，因而其对应的成本应转为固定资产，具体为（1000＋200）×（5000＋3000）÷（11000＋1000）＝800（万元），即应将已计入销售成本的800万元开发成本转出，作为固定资产管理，同时调增2007年度应纳税所得额800万元，并申报缴纳企业所得税。
另一部分财会人员认为，根据《城市房地产管理法（修订版）》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因而，可转让的房地产仅是办理产权证的房地产。同时，根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）的规定，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积，已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。本案例中，按《城市房地产管理法（修订版）》的规定，无权属证书的房地产不得转让，因而该项目可转让的建筑面积为能办理产权证的建筑面积，该项目的总可售面积为10000平方米，成本对象总成本为8000万元，则可售面积单位工程成本＝8000÷10000＝0.8（万元）。在地上有产权证建筑面积全部销售的情况下，根据国税发〔2006〕31号文件的规定，已销开发产品的计税成本为10000×0.8＝8000（万元），并无不妥。
相关法律解析
根据《城市房地产管理法（修订版）》的规定，无产权证建筑物属于不可转让的房地产。但不可转让的房地产能够产生较大的收益，并且一些无产权证建筑物在测绘报告中亦有明确的标识，成本的归集和分摊并不存在难题，因而无产权证建筑物成了税企双方时有争议的对象。
