江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（一商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年1200万元，租期10年。该商场的产权为四川正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额为4120万元。装修材料费为3000万元，人工费1000万元，税款120万元。
分析一
先分析吉祥公司与如意公司签订的合同。
筹划前：根据《营业税暂行条例》
第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”和《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”如意公司应按收取的全部租金收入纳税，应纳营业税及附加为1200×5%×（1＋7%＋3%）＝66万元。
根据《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”可知，房产税由产权所有人缴纳。如意公司不是产权所有人，不存在房产税的纳税义务。
筹划后：将吉祥公司与如意公司的承租合同进行变化，即将如意公司的转租合同进行分解：一是如意公司作为中介身份进行介绍服务，如意公司收取介绍费每年200万元；二是发票由正大公司直接开给吉祥公司，每年1000万元。
如此一来，如意公司的税负变为年营业税及附加金额＝200×5%×（1＋7%＋3%）＝11万元，如意公司年节税55万元，10年共节税550万元。
如意公司的收入并未减少，吉祥公司的税前列支金额不变。
当然交易是双方行为，此方案应该由吉祥公司与如意公司之间共享节税金额。双方可达成协议：由如意公司享受节税金额的一半，另一半的节税金额由吉祥公司享受，如意公司可收入中介费200－55÷2＝172.5万元。
值得注意的是：根据《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定：物业管理企业代有关部门收取水费，电费，燃(煤)气费，房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费，电费，燃(煤)气费，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕016号）第三条第十九款规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”规定可知：对物业管理公司为业主代收代付的水、电、燃气和房租费用，可按差额征收营业税。
如果如意公司是一物业管理公司，就不存在上述纳税筹划空间了。如意公司亦不会作出28万元的中介费让步。
