一、公允价值的含义
IASC认为：公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。GAAP中将公允价值定义为：资产的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方购买或销售一项资产的现时价值；负债的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方发生或偿付一项债务的现时价值。FASB认为：公允价值是双方在当前的交易（而不是被迫清算或销售）中，自愿购买（或承担）或出售（或清偿）一项资产（或负债）的金额。我国新会计准则中，公允价值被定义为“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”。与其他国家对于公允价值的定义进行比较，可以发现“公平交易”、“熟悉情况”、“双方自愿”是公允价值确认的共同基础，同时也是确认公允价值的标准。
二、公允价值的认定
目前，对于公允价值的认定主要采取以下方式：
（一）存在活跃、公开的市场价格，则以该价格为标准确认的价值即为公允价值
如果资产交易或负债清偿的标的存在着活跃的、公开的交易市场，在市场综合因素的影响和行业规范的制约下，其交易价格的形成基本符合“公平、熟悉、自愿”的前提，因此具备“公允”的要求，可以作为公允价值的确认标准。这种公允价值的获取途径是比较便利和直接的，并且易于交易方接受并获得关注者认可，可以说是公允价值确认的理想状态。
（二）不存在活跃、公开的市场价格，则在多方询价的基础上，采用适当的估值方法，或由评估机构评估，作为确认公允价值的基准
如果资产交易或负债清偿的标的不存在活跃的、公开的交易市场，可以采用适当的估值方法，搭建相应的数据模型并选用适当的参数，参照各方询价因素，结合现金流量折现、期权定价等方法确认公允价值。
（三）不存在活跃、公开的市场价格，交易标的也不适宜进行评估，并且进行多方询价存在困难的，可以参考同类交易的市场价格，作为确认公允价值的基准
在这种方式下，同类交易标的的价格无法由市场直接获得，因此只能用类比的方式，采集同类交易价格，作为估值的依据。这样，如何选择确定同类交易就成了公允价值确认的关键。同类交易不仅要求选取物与标的具有物理上的同质性，同时其实施载体各要素也应具备可比性，比如期望现金流、期限等。
三、以投资性房地产为例谈公允价值运用中的问题
新会计准则规定，企业在进行非货币交易、债务重组以及接受固定资产和无形资产投资时，都由原来的历史成本计价改为了公允价值计价。不仅如此，利润表中还新增了“公允价值变动损益”项目来计量由投资性房地产和交易性金融资产公允价值变动带来的收益或损失。但截至目前，多家房地产上市公司对投资性房地产的后续计量没有采用公允价值模式。由于投资性房地产的成本价值显著低于其公允价值，因此，这一方面对上市公司业绩没有产生太大影响。
由于新会计准则未对投资性房地产采用公允价值模式作出硬性规定，这就给房地产上市公司留下了选择的空间。那么，众多房地产上市公司为何没有采用倍受关注的公允价值计量模式呢？具体分析其原因如下：
（一）公允价值的运用环境尚未形成
根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。新准则规定，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场，同时，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。也就是说，不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。而根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南中“同类或类似房地产”的定义，“对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”可见，要找到每一处房地产的活跃市场是相当困难的。因此，公允价值计量模式虽然符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是，由于公允价值的确认仍然是一个难点，如何保证公允价值确定的合理性，在现阶段综合环境下很难达到。
（二）税收问题影响公允价值计量模式的选择
按照目前的税法来分析，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，而且，虽然投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少了企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异。会计上，在年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销。而目前税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，很可能仍按计提折旧或摊销处理，这样，在公允价值模式下对税负没有影响。但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，也不能按照计提折旧或摊销进行处理，房地产企业就应该权衡在成本模式下计提折旧或进行摊销处理所具有的抵税效果，与公允价值模式下给企业带来收益（但没有现金流入）之间的利益关系，最终作出是否采用公允价值计量模式的选择。
