随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营所具有的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。
一、房地产企业财务管理面临的形势
自2005年始，陆续出炉的“国八条”、“国六条”等相关房地产政策将从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：（1）提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；（2）提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；（3）新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，按税收规定的标准可以向后结转扣除，但结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；（4）房地产开发企业必须“建设用地规划许可证”、“国有土地使用证”、“建设工程规划许可证”和“施工许可证”四证齐全，且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可向商业银行贷款。
二、房地产企业财务管理存在的问题
第一，开发项目缺乏整体上的可行性论证。在我国，房地产企业的项目调研、产品开发、成本核算、利润平衡、开发规模等，均明显有别于其他行业。房地产开发企业普遍存在重视工程决算忽视项目决策的现象。在判断一个项目是否具有可投资价值时，更多是依赖人的主观判断，缺乏科学的、完整的市场经济分析和可行性论证，即便对项目有可行性研究，也仅仅局限于单个项目，从整体上把握不同项目对企业具有的战略意义的还很少。
第二，资金占用量大，资金来源渠道单一。房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造价，需要投入的资金数量较大，加之经营过程的长期性，资金周转期长，资金周转率偏低，更增加了资金的需求。从目前房地产企业资金的筹措渠道来看，主要是依靠银行贷款，负债水平普遍较高。而目前土地、信贷政策的收缩抬高了房地产行业资金门槛，几次加息直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得房地产开发企业的资金压力空前加大。
第三，忽视全面成本管理。全面成本管理就是要求房地产开发企业实行全员、全过程和全方位成本管理。房地产开发企业的成本发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节，其成本管理就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。而房地产项目工程成本管理的基础资料，来自于企业内部各职能部门及施工一线的管理部门，有些房地产企业管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务部门收集成本一线的资料极其有限，造成成本管理偏离预算，从而不能达到有效控制成本的目的。
三、加强房地产企业财务管理的对策
（一）与时俱进，更新财务管理观念。其一，树立市场经济意识，产品开发要以购房者的需求为切入点。房地产企业在开发产品时必须综合考虑以下几方面的因素：一是随着经济的发展和人们生活水平的提高，改善性住房需求会日益增加；二是随着我国城市化进程的加快，以及建设社会主义新农村各项措施的贯彻落实，拆迁、改造等因素引起的被动性住房需求将保持一定增速；三是节能型住宅标准的推行和实施，以及住宅品质的提升和功能的完善等，可能导致住宅建筑成本升高。房地产企业只有关注市场，开发出适销对路的产品，才会加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，使企业在激烈的市场竞争中找到发展的切入点。其二，树立信息化观念。在市场经济条件下，信息作为一种经济资源，具有潜在的和难以估量的经济价值。真正有效的财务信息对于房地产企业科学决策将起到至关重要的作用。以互联网为载体的新信息技术革命，使经济信息的扩散与应用大大加快，有些经济决策可能在瞬间完成。因此，房地产企业要借鉴国内外一些企业的成功经验，遵循企业信息化发展的一般规律，从财务管理、产品开发、项目建设、营销管理等环节逐步推进企业信息化建设，推广科学、先进的管理理念、管理方法和管理技术。其三，树立战略理财观念。即一切从全局出发，着眼于未来，立足于脚下，谋求企业发展。建立这种观念在于：（1）把握机遇，谋求自我长期稳定发展；（2）通过对未来环境和风险的预测分析，避免决策失误；（3）统筹规划和合理配置资源，增强企业发展后劲，保证企业的可持续发展。其四，树立以人为本的和谐管理观念。在市场经济条件下，企业的综合实力不仅体现在企业规模、经济实力，更重要的是人的凝聚力。人气旺，则万事兴。人的能动性在企业中的作用越来越明显，重视人的主体性已成为各类企业内部管理改革的大趋势。坚持以人为本就是要坚持民主理财、科学理财，对于各项经济事项的决策以及政策的制定和实施，都必须做到有利于人尽其才，物尽其用。只有坚持这一原则，才能充分调动企业员工的积极性、主动性和创造性，积聚不易被人复制的、具有高耐久性、低占用性、低转移性的核心竞争力，从而使企业获得持续的竞争优势。
（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险。（1）由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。（2）避免购置的土地闲置。（3）针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。（4）信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。
（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证。针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。投资决策时，不要仅局限于单个项目，而是要同时引入几个不同的开发项目，对不同开发项目的可控成本与不可控成本的影响因素进行分析，并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集。采用固定成本分摊法，即开发两个项目，两个项目分摊固定成本，若两个均亏损，再增加一个开发项目，三个项目分摊固定成本，这样就有可能一个项目亏损，另外两个项目转为盈利。在整个决策过程中，财务部门要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的常规资金以及预期收益等方面整体进行分析、测算，为决策者提供及时、可靠的信息。
（四）构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：一要发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；二要积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；三要以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；四要主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。另外，随着REITs 出现，海外私募、ABS 和MBS推出，股权回购、可转债、海外上市、租约变现等一系列创新融资方式令房地产 企业的融资有了新元素，这对囿于债务融资的房地企业无疑是一个利好消息。房地产企业应充分利用这些新的融资策略, 募集发展所需的巨额资金。
（五）加强全面成本管理。以成本管理为核心理念的基础管理，是企业走向成功的基石，企业管理者只有认识到这一点，企业的发展才能够更加坚实，企业的步伐才能够迈得更大。房地产企业在进行成本管理时：一则要制定成本预算目标。对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等都要进行整体预算；二则要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；三则要对成本进行深入的分析，在核算的基础上，对成本指标的完成情况进行考核，根据存在的找出改进成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径；四则要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要要求员工既从自我做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部门准确地进行成本测算打好基础。同时，还要提高成本核算人员的素质。房地产企业的成本核算人员不仅要有成本方面的专业知识，而且还要了解施工流程，懂得工程预决算的相关知识。
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参考文献：
[1]杨涵、丁红军：《房地产企业的成本管理与控制》，《中国乡镇企业会计》2005年第7期。
[2]黄德友：《财务管理：房地产企业的盲区》，《福建税务》2000年第8期。
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[5]任书芳、高树岭：《当前房地产企业财务现状及管理建议》，《时代金融》2006年第4期。
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