审计工作如何为规范房地产秩序服务
简介： 近年来，全国房地产开发投资年均增长20%，房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。在宏观调控政策的作用下我国房地产市场正向平稳态势发展，但也面临着一些矛盾和问题，房地产市场中原有的结构性 ...
近年来，全国房地产开发投资年均增长20%，房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。在宏观调控政策的作用下我国房地产市场正向平稳态势发展，但也面临着一些矛盾和问题，房地产市场中原有的结构性矛盾仍未得到根本解决，市场监管体系尚不完善，房地产市场秩序仍有待规范。
针对房地产结构不合理、矛盾突出，市场秩序比较混乱等问题，国务院做出了多项调控部署，从2005年的七部委“国八条”到今年的九部委“国六条”，政策的重点集中在房地产信贷与土地(也称为“银根”和“地根”)等方面对房地产市场进行全方位规范，以抑制房地产投资过热和投机，促进房地产市场健康有序的发展。按照中央经济工作会议精神，2006年要继续抓好房地产市场调控工作，积极引导房地产业健康有序发展，其重点工作之一是中央有关部门要按照各自分工，继续会同地方政府规范整顿房地产市场秩序，严肃查处各类违法违规行为。审计机关作为经济监督的部门之一，对整顿和规范房地产市场经济秩序有着不可替代的作用。审计机关和审计人员应深刻认识到，整顿和规范房地产市场经济秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要内容，与审计机关依法履行审计监督职责，维护国家财政经济秩序，保证国民经济持续稳定健康发展是一致的。目前在审计工作中应针对影响房地产市场经济秩序的“银根”和“地根”两大重要因素，加强对房地产信贷、土地审批和资金等方面的审计力度，严肃查处各类违法违规行为，从而为规范房地产市场秩序服务。
一、加强房地产信贷审计，促进商业银行房地产信贷管理，从规范“银根”上为整顿房地产秩序服务。据人民银行统计，截止2005年底，商业性房地产贷款余额达2.77万亿元,同比增长16.1%。推动全国各主要大中城市房价上涨的力量之一是来自违规进入房地产市场的银行资金。为规范和引导房地产市场健康发展，国家相继出台了稳定房价等一系列宏观调控政策和措施，其中一项即为加强房地产信贷管理。审计结果显示，近来年房地产信贷经营中存在的违规发放房地产开发商贷款、个人住房消费贷款和土地储备贷款，一人多贷、虚假按揭以及个别地方政府部门大肆将住房公积金、企业年金以委托贷款等形式挪用于高风险的房地产领域，甚至存在一些骗取贷款等违法犯罪问题，严重扰乱了房地产市场经济秩序，不仅助长了房地产泡沫，同时还削弱了国家对房地产金融的宏观调控效应。因此需要银监会等金融监管部门加大对商业银行房地产贷款监管，加强房地产信贷业务审计，严格控制不合理的贷款需求，防范贷款风险，规范房地产市场信贷秩序，从而为促进房地产业健康发展服务。
目前，在房地产信贷业务审计中，审计人员应着重抓住房地产开发商贷款和个人住房消费贷款两个环节。审查房地产项目贷款资金的流向，检查是否存在对“四证”不全的开发项目发放贷款或贷款在前办证在后、是否存在对自有资金严重不足的开发企业发放贷款、土地作抵押贷款额度是否超过所收购土地评估价值的70%，是否存在以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款,是否按央行121文件、 “国八条”和“国六条”等法规规定发放贷款 , 是否存在向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款等扰乱信贷秩序的违法违规问题。
由于自2003年6月央行121文件出台以来，央行加强了房地产信贷业务的管理，房产开发商获得银行贷款的难度增大，而与此同时，房产开发商为了避免其房地产经营的信贷资金“支付链条”中断，转而通过个人住房消费贷款达到筹集资金的目的，把“假按揭”作为一种融资渠道，助长了房地产泡沫和无序扩张。房价在虚假的需求引导下与普通消费者的实际能力远远背离，导致房屋空置，加剧了房地产市场的泡沫。 因此，对个人住房消费贷款审计应以揭示虚假销售（购买）、虚假按揭贷款造成的风险和损失的问题。重点审查购房人的真实性，是否存在多个贷款人具有某一共性特点，“假按揭”的惯用手法是开发商指使本单位职工或其亲属、朋友，甚至雇佣人员收集无关人员的资料，冒充购房者，签订购房合同，从而达到套取银行资金的目的。例如：贷款人同是开发商或施工单位职工，收入证明由同一单位开出或者所购房屋为同一楼号、楼层房号是接近的，借款合同笔体相同，多个贷款人还款时间一致、从同一账号划款等。另外，审计个人住房和商用房消费贷款时，还应审核贷款的投放条件和个人还款来源，揭露开发商出具虚假缴款凭证或虚增房价，造成事实上的“降低首付标准”和“零首付”贷款等虚假现象。
二、加大对土地审批和国土资金的审计力度, 促进土地市场规范运行，从规范房地产市场供应的源头“地根”上为整顿房地产秩序服务。土地是房地产市场供应的源头。我国大量征用土地以及协议出让土地的存在，从根本上为房地产市场带来寻租的机会。在土地与房产市场管理政策缺位的情况下，一些地方政府以较低的价格将土地批租给房地产开发商，使得房地产开发商得以囤积土地，拉动房地产市场价格，最终导致投机增多，房地产价格非理性上涨。只有强化房地产用地供前、供后监管，才能促进土地市场规范运行。审计中要加大对囤积、炒买炒卖土地，截留、克扣、挤占、挪用国有土地收益和出让金、征地补偿费等违纪违规和侵占农民利益的问题，以及贪污、私分、挥霍国有土地收益、征地补偿费等违法违规行为的审计力度。土地审批和国土资金的运行状况关系到国民经济的可持续发展，影响着房地产市场的稳定。审计机关加强对土地审批和国土资金等环节的审计监督，查处违法供地和擅自利用划拨土地、集体土地进行经营性房地产开发问题等非法占地行为，维护国土资金的安全、完整和有效使用，提出进一步健全完善有关制度和政策措施的建议，促进规范土地市场秩序，从而达到从“地根”上为规范房地产市场秩序服务的目的。
审计工作中围绕土地出让金这条主线，注重审查土地出让金征、管、用三个方面内容，突出二个重点，把握四个环节。突出二个重点，即：土地审批、征用、供应、利用和流转的合法性，国土资金征收、解缴和使用管理的合规性。把握四个环节，即：土地审批和征用环节，重点查处房地产开发中违法批地、非法占地、非法转让土地及以联营联建和私下转让等方式非法转让国有土地使用权的违法行为；土地供应、利用和流转环节，重点查处超划拨范围供应土地、应实行招拍挂而暗箱操作、违规压低地价出让土地以及政府工作人员利用职权干预和插手土地批租和出让等违反国有土地有偿使用政策的行为；国土资金征收、管理环节，重点查处违规减征、免征、缓征土地收益，将国有土地收益转化为部门收费及以实物或工程等非货币方式抵缴土地出让金等造成国有土地收益流失的问题；国土资金使用环节，重点查处截留、克扣、挤占、挪用国有土地收益、征地补偿费等违纪违规和侵占农民利益的问题，以及贪污、私分、挥霍国有土地收益、征地补偿费等违法违纪案件。
房地产业是中国经济的支柱产业，房地产结构不合理、矛盾突出，市场秩序比较混乱等问题已引起党中央、国务院的高度重视，并采取了多项调控措施，规范整顿房地产市场秩序需要中央地方以及各有关部门齐抓共管，加强对房地产市场的综合监管，才能达到规范市场秩序的目的。审计机关应充分发挥审计监督的作用，审计工作中从规范“银根”和“地根”上出发，抓住房地产信贷、土地审批和资金等重点方面，同时还应调查房地产开发商总体资信和项目自有资金到位情况，注重对房地产企业会计信息真实性审计，揭示房地产企业隐瞒利润、逃避纳税，以及会计信息失真等扰乱房地产市场秩序的各类违法违规行为，充分发挥审计工作为规范房地产市场秩序服务的作用。
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