我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨
简介： 一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提
我国现有房产税、土地使用税等税种,已不能适应城镇房地产发展新形势的需要.税收收入增长与相关产业发展极不相称,调控功能未得到有效发挥,财产税在城市政府财政收入中所占比重较低,尚未成为地方财政的主体税种,亟需 ...
一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提
我国现有房产税、土地使用税等税种,已不能适应城镇房地产发展新形势的需要.税收收入增长与相关产业发展极不相称,调控功能未得到有效发挥,财产税在城市政府财政收入中所占比重较低,尚未成为地方财政的主体税种,亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面,其中,开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明,按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能,调节级差收入,合理配置资源,提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段,我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
(一)税制改革:整合现有房地产税制,及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面,除统一内外税制已有广泛共识外,还需要重点突破的有:1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合,及时开征新的房地产税或物业税,扩大财产税的征收范围,扩展税基。个人拥有的房产,无论自住还是出租,都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税,适当提高房地产税等税率,增加政府收入,合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则,通过减免税、设置不同税率等手段,调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络,在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入,防范收入流失。同时,不断改进征收技术手段,加强税收征管,充分体现主体税种功能。
(二)社会条件:开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础,房地产税收政策不仅关系到政府财政收入,而且涉及经济发展环境和人们的生存条件,特别是对住宅投资.建设、销售、持有和转让等环节的税收政策,涉及成千上万家庭和个人生活,属重要公共事务和服务,政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益,力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税,需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识,关键还在于能否得到城乡居民认可,广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧,政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等.与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况,评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定,政府宏观经济监管有力。
二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税,就是运用一定科学方法,准确评估房地产的市场价值.反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面,使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力,公平税负:另一方面,保证政府财政收入随经济增长而增长,达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题,需要进一步研究以下几方面的内容:
(一)确立房地产税评估征税的基本准则
房地产税评估征税,和一般资产评估既有相似、相同之处,也有严格区分,需要建立相应的评估准则.以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标,房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平,要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值,作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平,对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估,如纳税人是自然人,无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等,都采用同样的方法评估征税:如纳税人是法人,评估征税不因其所有制性质.规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力,我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章,如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章,依法评税,以维护国家税法的严肃性、权威性,保护政府财政利益,同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中,评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮.娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等,种类繁多,且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大,房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此,在评税活动中,评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等,要能科学、准确地反映房地产真实市场价值.使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长,又不增加纳税人的负担。
4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果,应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化,对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时,房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力,对政府而言,既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估,就需要合理确定评估征税的周期,一方面,能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法,将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格作适当的修正,以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有:搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正:进行交易日期修正;进行房地产状况修正;求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产,而对特殊工业用房、学校等很;少发生交易的房地产,则难以适用该方法。
5.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础,通过时点修正,容积率修正、行业用途修正等一系列修正,最后确定地产价值。
通过上述方法分析可以看出,目前采用成本法评估房产价值,用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行,条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法,但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时,各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同,在使用上述基本方法时,还要相应调整,以使评估结果更符合本地区的实际情况。
(三)房地产税评税的信息基础
从上述房地产价值评估的基本方法可知,要准确评估房地产价值,达到公平税负的目的,必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提,而这些信息资料的获取,主要有两种途径:一是税收征管渠道,如纳税申报、税源调查等;二是其他部门的配合,如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准,房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题:1.部门协调问题。在房地产评税过程中,有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门,土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门,而在现行制度下,这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务,而没有这些部门的配合,整个评税工作就无法进行。因而,在开展正式房地产税评估工作之前,必须以法律制度的形式,规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务,使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变,有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税,工作需要,如基准地价资料,税务部门还需要根据实际情况进行调整,以保证房地产价值评估的准确性。3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性,这就要求在税收征管制度中,将信息管理摆到突出位置,主要做好两方面的工作:一是税务机关建立房地产税评税信息库,及时更新数据,掌握税源动态:二是加快电子政务推行步伐,实现政府部门之间信息资源共享,尽可能降低评税成本,提高税务工作效率。
(四)房地产税制改革中的税费关系
与房地产税评税制度改革密切相关的问题,是税费关系的规范。据北京市有关部门调查,近年来,涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项,其中,中央批准的约占70%,北京市批准的约占30%。税收在商品房售价中所占比重较低,约为6%。因此,要达到房地产税评税制度改革的预期目标,就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析.各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时,收费侵蚀税基,影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理,整顿各类收费,基金,成为评税制度改革的重要前提。
(五)房地产税评税机构与队伍建设
与其他税收征管相比,开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂,技术要求更高,政策性更强,需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析,除税收专业知识和财务会计知识外,还需要具有以下几方面的专业知识与能力:
1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识,能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素,确保房产和地产评估价值比较准确、合理,接近市场价值,反映市场供求关系,既保证政府财政收入能随经济增长而增长,又维护纳税人的合法权益,促进房地产行业的健康发展。2.及时掌握房地产业发展状况,了解市场信息,能够准确分析和判断房地产业发展趋势,为有效开展评税工作服务。3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律,法规和管理制度,明确评税工作的法律依据。
(六)建立纳税人争议处理机制,保护纳税人合法权益
对房地产实行评估征税,不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象,而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值,客观上存在一定的不确定性,难度较大。因此,需要广泛听取纳税人的意见,使其能够接受评估结果,履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时,应建立相应的处理机制,以税务部门为主导,沟通信息,交换意见,最终达成共识,完成纳税业务,保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意,再进入税收复议和行政诉讼程序解决。
三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议
如前所述,我国经济社会发展,特别是城市化进程加快,对房地产业发展产生了巨大的推动,而房地产税征收管理现状,已不适应新形势的需要,借鉴国际经验,及时开展房地产税评税工作,贯彻政府宏观经济社会政策,实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而,近期内需要开展的重点工作有:
(一)正确估计目前的政治经济环境,创造条件,开展房地产税评估征税工作
房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”,其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税,就需要准确把握可能出现的问题与风险,创造条件,逐步开展房地产税评估征税工作。首先,要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响:其次,考虑纳税人对评估征税的接受程度,特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后,所产生的政治社会影响。笔者认为,在近1～2年内,将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的;在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下,推行评估征税也是困难重重。
(二)建立评税技术标准,采用多种技术手段,准确评估房地产价值
如前所述.资产评估和地产评估的方法较多,可供房地产税评税选择。在试点的基础上,可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中,可根据房产的不同用途,采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值.由于无相同或相似的市场价值,也可能无可比较的收益,可采用成本法评估其价值;对出租或从事酒店业等经营类房产,根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产,采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中,评税技术标准的建立,并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法,而是在此基础上,考虑评税工作的特殊需要,进行相应的调整与修改,以满足税收征管的需要。
(三)建立评税技术信息体系,保证评税工作顺利进行
要准确评估房地产价值,满足税收征管需要,税务机关应及时掌握税源状况,分析房地产市场变化,保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析,主要包括以下几类:1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径,由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持,才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个:一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务,并负责提供相应信息;二是尽快建立政府机构间信息共享机制,努力降低评税成本。
(四)规范房地产行业税费关系,增加政府税收收入
针对房地产行业税费关系复杂,涉及众多部门利益的情况,分步实行改革。首先,清理、取消不合理、不合法的收费;其次,将具有税收性质的收费,分批、分次实行“费改税”,充分考虑房地产开发企业的承受能力,以及对房地产市场的影响;最后,将不能实行”费改税”且征收合理的收费项目,进一步规范化。
(五)培养一支高素质、高水平的房地产税评估专业队伍
队伍建设是评税工作的根本。从税务干部队伍的现状看,需要从多种途径培养业务骨干。在评税工作开展之初.可充分利用会计师事务所、律师事务所、计算机公司等社会力量参与房地产价值评估,开发业务软件。随着房地产税评税工作逐步开展,通过培训、进修、业务交流等各种形式,在税务机关内部培养一支政治素质高、业务精通,精干高效的评税专业队伍,使其成为我国房地产税评税工作发展的支柱。
责任编辑：
参与评论
验证码：
用户名
