——基于上海地区实施现状
摘要：随着经济的发展，人民生活水平的提高，房地产行业慢慢成为了投资的聚集地。不仅涌现了大批的投资者，也吸引了众多的投机者，这直接导致了我国房地产市场的持续“高温”，房价一路走高，并且在一定程度上造成了房产资源的分配不均。为了缓解这一现象，国家开始推行房产税，希望从长期的角度来调节房地产市场，抑制高房价和解决供不应求的现象。本文从开征房产税的必要性入手，根据上海试点后的税收和房价信息，进行房产税改革的可行性分析，再结合上海地区房产税政策的具体内容进行深层次探讨，最终提出有效的建议。
关键词：房产税改革 必要性 现状 建议
房产税是一种古老的税种，在我国征收的历史非常久远。在古代，唐代的“廛布”拉开了房产税征收的序幕，随后的各朝各代设置了五花八门的称谓来对房产进行征税。新中国成立后，对全国统一开征了房产税，并将房产税和地产税合并为了房地产税。70年代，将对国营、集体企业征收的城市房地产税并入了工商税。80年代，进行了工商税制的改革，重新恢复了房地产税，并且颁布了沿用至今的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
随着时代的发展，经济水平的提高，人们对房产有了特殊的青睐，把大量的钱财投入到房产中，促进了房地产业的蓬勃发展，拉高了房价，这造就了少部分人拥有大量房产、大多数人买不起房的状况。为了改善现状、保障住房、稳定房价，2010年，国务院出台了“新国十条”，并且发改委也在《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，明确指出要推进房产税改革。
为了积极响应国家的号召，2011年，重庆、上海两地政府结合自身的情况制定了房产税的改革方案，并作为试点开始试行新的房产税。
一、房产税征收的必要性
(一)有利于调节居民收入
改革开放以来，我国的贫富差距越来越大，已经成为了社会安定团结的隐患。富人用手中富余的资金购置了大量的房产，通过对存量房、高端房以及高档房的征税，能够促使“富人”多交房产税、“穷人”少交或不交房产税，以此达到缩小贫富差距、调节收入分配的目的。
(二)有利于引导居民理性购房
房产税属于财产税，能够调节居民收入的二次分配，对房地产有着一定程度的影响。它将直接影响居民购房的选择，从而引导其购房的理性。
对于投资者而言，房产税的征收，将增加房地产投资收益的不确定性，降低投资者的收益预期。投资者想要获得收益，房价的涨幅就必须要超过税收和持有成本。开征房产税，进一步加大了投资者的风险，对其投资行为有很强的制约性。
对于拥有多套房产的投资者，为了减少房产的持有成本，会对房产进行买卖或者出租，对于房地产市场，是增加了供给，可以促进房价和房租的降低，让存量房合理流动。长远来看，开征房产税是有利于引导居民的购房理性的，对房地产市场的稳定起促进作用。
(三)有利于房地产行业的健康发展
房产税的征收对象是持有环节，这能够减少房地产市场的投机行为，抑制房价强劲上涨的趋势，从而保证房产市场的稳定。目前的房产税都是以市民普通住房基本需求为主的，在确保居民基本居住需求后，对其之外的房产进行税款征收。同时，将房产税改革同房产市场调控有机结合起来，发挥了税收政策调节住房的积极作用，对居民的住房消费发挥了正确引导的作用，从而进一步促进了房地产行业的健康发展。
二、上海房产税改革的现状分析
上海房产税的试点范围为上海市行政区域，税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。对于本地居民，家庭第二套及以上住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，而外地居民，即非本市居民在本市新购的住房都需要缴税。其免税面积为人均60平方米。
(一)房产税短期较难成为主体税种
根据上海市税务局公开的税收收入统计情况，以房产税实行的前一年(即2010年)和实行后的年份(2011—2013年)相比较，具体见下表。
通过房产税收入情况的分析表(见上表)，可以看出：
在实行房产税改革的当年，即2011年，房产税的全年收入为736,625万元，比改革前的2010年增加113,617万元，并且在2012持续增加，上涨到了925,594万元。从整体上看，无论是第一季度，上半年，前三季度还是全年，房产税的收入均高于2010年，仅2013年上半年的收入就达到了2010年全年的收入，这些数据表明，上海财税部门从房产税中获得的收入增加较为明显，开征房产税对于税收收入的增加是有一定的促进作用的。但从全年的角度来看，房产税开征前和开征后，它在总税收收入中所占比重除了在2012年增加显著外，2011年与2010年基本持平，这说明房产税在总体税收收入中所处的地位基本没有改变。
此外，从税率来看，大多数只适用0.4%的税率，并且税基还根据市价打7折。如此低的税率，对财政收入的贡献是比较小的。对于上海的本地市民，一个普通的三口之家，免税面积是180平方米，如果在不考虑免税额的情况下，以每平方3万元的价格购买200平方米的房子，每年需缴纳的房产税实际为1680元(20×30000×0.4%×70%)。这个费用是比较少的，甚至都低于小区每年收取的物业管理费。
以上的例子均表明了房产税在短期内会增加一定的财政收入，但很难成为主体税种。主体税种一般在地方个税收入中，所占的比重最高，能够给政府带来相对稳定的收入流，这些因素是现有条件均不满足的。并且根据上海出台的政策，房产税的征收只覆盖部分范围，涉及的人群比较少，这也表明房产税短期不可能大范围征收，难以成为主体税种，现阶段只具备调控的功能。
(二)估价体系不健全
计税价格是依据市场的水平，而不是评估价格，这主要是由于财产税对征管非常依赖，成本很高。具体来看，财产税的征收存在信息成本和重估成本，房产登记和管理制度不健全，再加上房产、土地、户籍、统计和税务部门尚未建立起信息共享机制，因此，房地产评估技术系统是提供不了支持的，只能依据市场水平。
(三)房产税对房价的抑制作用不明显
房产税的开征，慢慢让人们改变了房产税税负很重的思想。但由于房产税是年年征收，随市值波动，虽然现在缴纳的数额不大，以后却很难预测。为了减少不可预见的损失，减少持有成本，房产税的开征对众多的炒房者形成了威慑，在一定程度上打击了房地产的投机行为，对房价的降低能起到一定的促进作用。
新政对于上海市本地居民采取家庭第一套住房不征收、第二套及以上才征收的方法，而对外地居民在本市新购的住房全部征税，这种做法实质上是鼓励自住需求，反对投资需求的引导。
根据国家统计局公布的2011年至2013年统计年鉴数据，以2010年的数据为基准(即2010年=100)，上海市新建住宅销售价格指数增长趋势如上图。
由上图可知，以上海实行房产税改革的前一年(即2010年)为基准，2011至2013年的新建住宅的销售价格指数不断攀升，简单而言，就是房价在整体上持上涨趋势。虽然在这两年里，价格指数在一段时期内有小幅降低且比较稳定，但很快便开始上涨，并且涨幅很大，势头强劲，高出2010年将近20个百分点，这表明房产税的改革并没能有效的抑制房价的上涨，对房地产市场的调节作用不明显。
这可能是因为上海的房产税改革只针对增量房，忽略了存量房。一般而言，房产税的收入作为地方政府改善基础设施和公共项目的资金，由地方政府全权支配。某一地区的设施越是完善，人们就越愿意出高价来购买该地区的房屋，这不但增值了房屋，提升了房价。同时，以交易价格来征收房产税的形式，使得具有购买需求和支付能力的人尽快完成产权交易，这也进一步加速了房价的上涨。
政策导向和理论分析与现实的房价背道而驰，房价一直呈现出波动性增长，并未得到有效抑制，这在一定程度上表明了房产税并不是抑制房价的最佳手段，持有者可以通过提价来转嫁税负，最终承担的还是购房自住者。
三、对上海房产税改革的建议
(一)加强房产税的改革
上海出台的房产税政策的征税范围比较狭窄，重点针对新增房，对于政策出台前的存量房没有纳入征收范围，这导致了房产税税源的贫乏。免税面积较大，人均60平方米，对于购入第二套及以上住房的居民而言，是对扣除免税面积之后的部分征收税款，实质上对于普通的家庭，几乎难以到达征税的标准。征收的税率事实上是0.42%(0.6%×70%)，比较低，低于国际上1%的平均税率。由于计税依据是依靠交易价格，造成了与市场价格的背离。
以上这些都是需要改进的地方，简而言之，房产税需要进一步改革，扩大征税范围，将存量房纳入考虑范围，增加税源，促进税负公平。可以考虑先对商业住房征收，然后是高档住房、别墅，最后是普通住宅。提高税率，达到国际的平均征收比率，可根据房屋的性质制定不同的税率，针对闲置的住房和2年以上未开发的土地可采用高的税率。科学的采取估价方法，获取准确的评估价格作为计税依据。
(二)加快配套的税费改革
开征房产税实际上加重了纳税人的负担，为了大力推行房产税，应该完善配套的税费改革。
我国目前对房地产的征税是持有前的税费由开发商承担，持有后的由房屋持有者承担。但在实际交易中，开发商将其应负担的税费最终都转嫁给了购房者，简单来说，购房者不仅缴纳自己应负担的税费，而且还承担了开发商的那一部分。
我国土地的特殊性质是国家所有，人们对土地只有使用权且只有70年的年限，而房屋是建造在土地之上，因此，土地的成本也是房屋成本的一部分。为了减少成本，开发商势必会将购买土地的费用算入成本，但如果将土地出让金分次支付而不是一次支付，这将减少房屋成本，达到降低价格的目的。
对房地产征收的土地增值税，可以将关注重点转移到二手房的交易，这样更有利于发挥增值的职能。对于城镇土地使用税的征收，可以考虑取消，因为规范的房产税是按评估价格为依据来征收的，而评估价本身就包含了土地和房屋，如果再征土地使用税，就产生了征收的重复。
(三)建立健全的房产登记制度
上海新政只针对新增房的纳税，这很容易造成税负不公，因此，个人拥有的所有产权的房屋，都应考虑纳入房产税的征收范围。
纳税人拥有的房产，是指在不同地区拥有的所有房产。这需要建立在共享信息的房产登记制度之下，而我国幅员辽阔，人口众多，各地房产登记制度都不太健全，不能清楚了解每个人、每个家庭房产的具体情况。虽然在有些地区建立了本地区的房产登记制度，但地区与地区之间共享的机制没能很好的建立起来。
健全的房产登记制度，需要政府相关部门和居民的共同努力。这个信息平台既可以了解个人的房产情况，又可以掌握各地区的房价，房屋交易情况以及房屋的供求情况。为了做好这项工作，相关部门除了对新办理的房产进行信息登记之外，还应对已拥有房产的居民进行登记。为了加速完善登记制度，应该限制登记的最后期限，对未能在期限内登记的居民，采取一定的措施。此外，全国的房产登记需要通过互联网实现信息共享，这不仅可以适时掌握个人房产情况，而且为房产税改革的调研奠定良好基础，最终达到减少资源浪费、降低税收成本的作用。
(四)完善房地产评估体系
现行的房产税计税依据采用市场价格而非评估价格，这主要是由于估价体系的不成熟。虽然我国有许多的房地产评估中介，但执业能力良莠不齐，质量令人堪忧。
为了改善房产评估的大环境，国家需要出台相关政策，对房产评估人员进行专业培训，规范执业行为，从而不断的建立起大批具有良好职业道德、扎实技术功底的房地产评估队伍。此外，国家应建立一套符合我国国情的科学的房产价值评估法规、制度和操作规范，让评估人员有章可循。
只有房地产评估的质量得到可靠的保障，才能采用评估价格作为房产税的计税依据。由于评估价是评估机构根据房产的市场价格等因素综合分析得出的，它使房产税变得有弹性，对房价能够有一定的控制作用。因此，评估价是具有动态实时的特点，应该充分利用这种优势，不断的对房产税进行完善。
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