住宅投资 经济增长 因果关系
　　一、引言
　　自从改革开放以来，中国经济发展迅速，并且发展势头良好，在中期内GDP的指标有望保持8%的发展速度。与此相对应，中国的住宅投资的规模迅速扩大，住宅投资对经济发展的作用和地位日益提高。房地产行业已成为了有关地方的支柱产业，对地方经济有着举足轻重的作用。但是住宅投资的过快发展也不可避免地给国民经济带来了泡沫，如果泡沫破灭将会对中国经济的发展带来不可预计的后果。对于中国住宅投资与经济增长的相互关系，学术界说法不一。本文将在第二部分对已有文献进行回顾，第三部分结合经济学理论展开分析和讨论，最后一部分得出结论。
　　二、文献综述
　　对于住宅投资与经济增长之间领先—滞后关系的争论早已有之，20世纪80年代已开始出现一些利用数据进行讨论的文献。Boléat &Coles（1987）[ ]列表比较了1960—1983年英国、美国、西德、法国、意大利、加拿大、日本等工业化国家住宅投资占GDP 的百分比与人均GDP 的年增长率，发现二者之间存在着相关关系，认为住宅投资不像是会阻碍经济的发展，因果关系的方向是经济的高速增长使得这些国家能够将更多的资源投到住宅上。Greenwood &Hercowitz（1991）[ ]观察美国1954—1989年的家庭耐用消费品、住宅投资与商业投资的数据，指出住宅投资引领商业投资和其他宏观经济变量。
　　国内的一些学者也已从实证的角度探讨了中国住宅投资与经济增长之间的关系。Liu et al.（2002）[ ]应用1981—2000年的全国性年度数据，郑思齐（2003）[ ]应用1981—2001年的全国性年度数据，探讨中国住宅投资与GDP之间的动态联系，都发现住宅投资的增长和波动对GDP有较大的影响，而GDP主要通过长期均衡关系来调整住宅投资的增长。但这两项研究使用的时间序列短，使用带有滞后项的复杂估计模型又使有效样本进一步缩水，降低了结论的可靠性。沈悦、刘洪玉（2004）[ ]使用中国1986—2002年的年度数据，运用协整分析、脉冲响应函数和预测均方差分解考察了房地产开发投资与GDP互动关系。他们发现，GDP是房地产开发投资的Granger因，但反之不成立；房地产开发投资对GDP的脉冲响应和贡献均大于后者对前者的影响。
　　从以上对文献的梳理可以看出，有关住宅投资与经济增长互动关系的争论一直未有定论，需要具体问题具体分析。本文试图运用经济学理论，借鉴国内外已有的研究成果，对我国住宅投资与经济增长的关系展开分析，并结合实证的检验。
　　三、理论分析
　　住宅投资作为房地产投资中的一大类，是指在新房和公寓的建造以及现有住宅的改善和维护上的支出，主要包括普通住宅、公寓、排屋、别墅等，区别于房地产投资中的商业营业用房和写字楼。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产，是任何财富拥有者都能够拥有的财富之一，也正因此，每年新增的住房投资仅占既有住房存量的很小比例。住房投资是固定资产投资中的重要组成部分，同时也是最为能动的部分之一。
　　经济增长通常是指在一个较长的时间跨度上，一个国家人均产出（或人均收入）水平的持续增加，常用GDP（国内生产总值）作为通用指标对其进行衡量。目前，我国投资对经济增长的贡献远大于消费，经济增长仍是投资主导型的。图1 给出了1981—2010年GDP 的增长率和住宅投资的增长率，从图中可以看到，在我国经济的转轨过程中，住宅投资和经济增长保持较强的相关性。另一个特点是，住宅投资的波动幅度明显比经济周期的波动幅度大，1993年住宅投资额的增长率为58.76%，同年经济的增速为31.24%，住宅投资增长高于经济增长27.5个百分点。住宅投资的快速增长是否成为中国经济增长的“热源”，是判断我国住宅投资增长合理性的重要依据。
　　（一）住宅投资对经济增长的影响
　　根据凯恩斯的有效需求决定模型，社会投资规模对一个国家的经济增长有重大影响。
　　假设一个社会仅由企业和居民两个部门所组成，总需求Y由消费支出C和投资支出I构成，而住宅投资HI=，则有：
　　说明住宅投资的变动将以它的倍数来影响产出的变动，对经济增长的影响有乘数效应。但是，投资乘数效应是在一系列假定条件下得出的理论值，现实生活中，由于受多种干扰因素的影响，投资乘数的实际作用比其理论值要低得多。
　　然而，住宅产业的产业关联度很高，同上下游产业联系紧密，住宅建设活动本身、对建筑材料和设备产生的需求、入住居民的消费支出都会对国民经济增长做出贡献。根据世界银行对50多个国家住房投资的研究，1美元的住房投资能够另外带动其它产业部门中2美元的产出，住房建设所提供的1个就业机会又可以在其它行业中创造2个就业机会，这种乘数效应在其它的投资活动中是较为少见的。由此可见，住房投资和住房建设对各产业部门有较强的带动作用，能够高效率地促进国民经济的增长。
　　（二）经济增长对住宅投资的影响
　　住宅是庇护遮蔽的场所、私密的空间、投资的工具，一定程度上还是财富与社会地位的象征。住宅不仅是一种消费品和生产要素，还是一种投资品，它和有价证券、货币资金一起构成居民持有的主要资产。作为投资品的特殊性，使得房地产价格像金融资产一样，会出现剧烈的波动。
　　住宅的价格是由市场上的需求和供给确定的。需求方面，通常可以分为消费需求、投资需求和投机需求。消费需求是指人们为了自住而购买住房所引发的需求，通常与人们的收入、财富，以及该地区的人口增长等因素有关，住宅成本的主要部分就是住宅抵押贷款利息。投资需求是指购买房子出租，期望从租金收入中获得回报的需求，住宅的租金中大部分是对住宅所占用的资金的报酬。投机需求是指购买房子希望通过房价的变动，买卖房子，赚取差价，获取收益。如果市场存在过度的投机行为，房地产价格将会在快速增长的同时开始酝酿泡沫，而泡沫最终总是要破灭的。同时，在宏观层面上，随着一国的经济增长，居民收入的整体增加，也会增加对住房的需求。尽管我国经济发展面临着来自国际国内的严重困难和严峻挑战，但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变，中国的GDP 在中期内仍然有望保持8%左右的增长速度，居民可支配收入将较快增长，这是房地产未来实现较快增长的基础和前提

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