经营性物业贷款，有的银行称为固定资产贷款或资产支持类贷款，是指借款企业通过自筹资金和向银行融资建造或者购买房产（一般为商铺）对外出租，借款企业通常以部分该经营性房产的产权为抵押获得银行贷款，房产取得的租金收入用于偿还此贷款，这种类型的银行贷款即为经营性物业贷款，一般贷款期限较长，按照规定，此类贷款总额不得超过建造或购买该房产总投资的70%。
我们在对银行经营性物业贷款的审计中发现，借款企业在取得贷款建造或购买经营性房产对外出租后，经过一段时间，再将所持有的经营性房产评估，评估价值往往高出初始持有的价值，然后根据评估的新价值向银行追加申请借款或者释放部分抵押物产权。例如，某房地产公司2006年开发建造一栋商务楼用于出租，计划投资1亿元（假设实际造价也为1亿元），自筹3000万元，向银行借款7000万元，贷款期8年，以该栋大楼1－7层的房产作为抵押（若尚在建造期，抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值），以未来该商务楼租金收入为还款来源。2009年，该商务楼经评估价值2亿元，该房地产公司以此评估价为标准向银行申请追加经营性物业贷款7000万元，或者申请释放一半的原抵押房产产权，或者申请追加小于7000万元贷款的同时要求银行释放其余对应部分的抵押房产产权。表面看来，这种评估后申请追加贷款或释放抵押物产权的要求并不违反银行对于房地产类贷款的借款人需投入30％自有资金的规定，而且各商业银行迫于放贷业绩压力也十分乐意为客户追加这类贷款。
然而，细心的读者可能已经发现，上例中若银行为该房地产企业追加7000万元贷款，那么投在这栋商务楼上的经营性物业贷款不但覆盖了其最初的造价1亿元，还余出4000万元给该企业，相当于银行帮助该房地产企业建造了一栋用以赚取租金的商务楼、抽逃了3000万元项目资本金，还将4000万元“利润”提前回笼给企业，银行得到的抵押物仅是该栋商务楼1－7层的房产。未来几年中，一旦宏观经济形势不利，房地产价格下跌，该房地产公司可以申请破产，卷着大把的租金、售房收入和银行借款一走了之，丢下这栋楼1－7层的贬值房产，将难以出售变现的风险和巨额坏账的损失统统转嫁给银行，造成银行风险集聚和实际资产流失。
不难看出，经评估后追加申请贷款或释放部分抵押房产的做法表面看似合理，实际上以所抵押房产借到的贷款资金被用于整个房产项目的建造或购置，变相地减少了贷款人获得的抵押资产，相当于贷款银行向借款企业发放了无指定用途的贷款。而所谓房产价值评估通常是以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准的，并没有考量房产本身价值和宏观经济因素，甚至有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣。
此外，我们在审计中还发现，某些银行借经营性物业贷款科目置换借款企业先前在该行的流动资金贷款。经营性物业贷款属中长期固定资产贷款，按照规定，其只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款，而某些银行偷换概念，以资产支持类贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款，为房地产企业延长流动资金借款期限、减轻资金压力、囤房囤地大开方便之门。
依照上述分析理清的银行和房地产企业违规借贷经营性物业贷款的脉络，相应的审计思路如下：首先，要求借款房地产企业提交贷款涉及的房地产项目建造或购置时的合同和财务资料，了解项目初始造价或购置成本，即初始投资总额，以此为依据确定该项目可向银行融资的最高限额。第二步，要求借款企业提交初次借款和历次后续追加申请贷款时的公司会计报表，并要求贷款银行提供相应借款合同，计算分析银行实际贷款总额是否超过上一步骤中确定的最高限额，检查企业资产负债表中所有者权益科目余额，计算历次借款时企业自有资金是否达到项目初始投资总额的30％。第三步，了解所发放的每笔借款资金的用途，要求企业提供相关会计凭证，确认银行发放的该项目经营性物业贷款用于本项目的开发建设。
当然，很多房地产企业存在多个项目同时开发的情况，贷款资金在多个项目上统筹使用。这时，我们不能用借款时点的公司所有者权益来衡量企业投入在某个项目上的自有资金，但我们可以用借款时点企业投在该项目上的总投入减去企业在该项目上的负债来确定企业投入这个项目的自有资金数额。
回顾上述剖析过程，经营性物业贷款的审计思路就在于权利和义务的对等关系，即：把房产抵押给银行借来的钱要用在所抵押的房产投资上，抵押出去的资产和所得借款的使用范围是对等的，否则无异于银行在业绩压力之下睁只眼闭只眼纵容企业套取信贷资金
