第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”（3）《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为根本就没有发生。
房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。
书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”时，是没有签订《商品房销售合同》的，也就说不上合同确定的付款日期了。
由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意 金”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。
3，土地增值税按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。
从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。
按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受《合同法》保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。
因此，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需要缴纳土地增值税的。
房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从会计处理角度看，应该纳入“其他应付款”科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。
