乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。
方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。
方案一分析
国家税务总局《关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。
乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润，假如甲乙公司不存在企业所得税税率差，乙单位则不需要按照“利息、股息、红利所得”计算缴纳企业所得税，乙单位净利润为1000万元。
甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成，相当于在企业所得税前支付乙单位1000÷（1－25%）＝1333.33（万元）。甲公司可实现净利润1500×（1－25%）－1000＝125（万元）。
甲公司、乙单位共实现净利润1125万元。
方案二分析
国税发〔2009〕31号文件规定，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
乙单位所享有的40套住宅计税成本为1800万元，正常销售价格为3000万元。根据以上规定，乙单位相当于以2000万元购入了40套成本价值为1800万元的房产，销售了价值为3000万元的商品住宅。
假设乙单位已将40套房产销售完毕，不考虑其他因素，其净利润为1000×（1－25%）=750（万元）。
对甲公司来说，正常项目利润为1500万元，除去乙单位分成部分，可保留利润为1500－（3000－1800）＝300（万元），但是需要将乙单位开发产品分成部分调整增加应纳税所得额，分配给乙单位开发产品的计税成本与其投资额之间的差额为2000－1800＝200（万元），调整增加应纳税所得额200万元，当期应纳税所得额即为300＋200＝500（万元），甲公司净利润为（300＋2000－1800）×（1－25%）=375（万元）。
甲乙单位共实现净利润1125万元。
点评
1.方案一无论对于甲公司、乙单位来说操作都相对简单，只是甲公司要独立承担企业所得税，但可以和乙方协商减少乙单位项目利润分成比例，以求得项目利润分配的公平。
2.方案二尽管乙单位分得开发毛利润为1200万元的开发产品，但是实现销售只能实现净利润750万元，甲公司尽管减少了1200万元毛利润的开发产品，但是净利润有所增加。
3.方案一与方案二比较，甲公司、乙单位所实现净利润没有变化，但是如果甲乙单位适当调整开发产品分配比例，即改变总分配开发产品的计税成本，则还会影响甲、乙各方净利润的变化，所以这也是甲乙双方在确定各自的收益分配方面需要注意的问题。
